주택임대차보호법 적용을 위한 주거용 건물의 의미 2014.12.19

주택임대차보호법(이하 주임법) 제2조는 ‘이 법은 주거용 건물(이하 ‘주택’이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 같다’고 규정하고 있다.

따라서 주임법은 ‘주거용 건물’을 임대차하는 경우에 적용되며, 해당 ‘주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우’에도 적용된다.

이때 ‘주거용 건물’은 건축물대장 또는 등기부와 같은 공부의 용도를 기준으로 하는가?

아니다. 대법원은 ‘주거용 건물이라 함은 임대 목적물의 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 임차의 목적·건물의 위치와 구조 등에 관한 실지 용도에 따라서 정해야 하고, 또 하나의 건물에서 주거용으로 사용되는 부분과 비주거용 부분이 아울러서 함께 임대차의 목적물이 되는 경우에도 구체적인 경우에 따라 그 주된 목적을 고려해 합목적적으로 결정해야 한다’는 태도다.

주임법이 적용되는 경우로 ‘주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우’가 포함되는데, 그렇다면 주거 목적과 비주거 목적의 넓이 중 비주거 목적이 더 넓을 경우에도 주임법이 적용되는가?

이에 대해 법원의 태도는 주거 목적 부분과 비주거 목적 부분의 면적만으로 주임법 적용 여부를 판단하지 않고 해당 건물이 임차인의 유일한 주거시설인지, 주거를 전제로 확정일자 등을 받았는지, 해당 건물에서 일상생활을 영위하고 있는지 등을 고려해 주임법 적용 여부를 판단하고 있다.

따라서 주거 목적 면적보다 비주거 목적 면적이 더 넓은 경우에도 주임법의 적용 가능성이 있다.

대법원은 ‘이 사건 건물은 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시돼 있으나 실제로는 주택으로도 이용되고 있는 단층 건물로서 격벽으로 구분돼 각 독자적인 출입구를 가진 6개 부분으로 구성돼 있는 사실. 피고 A는 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 피고 B는 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 각기 위 6개 부분 중 하나씩을 임차해 가족들과 함께 입주해 그곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있는 사실. 피고 A는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 피고 B는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적인 사실. 위 각 부분은 피고들의 유일한 주거인 사실을 인정한 다음 피고들이 점유하고 있는 위 각 부분은 주임법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물에 해당한다는 취지로 판단해, 기록에 의해 살펴보면 원심의 위와 같은 인정 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고 거기에 소론과 같이 채증 법칙을 위배해 사실을 잘못 인정했거나 주임법의 법리를 오해하고 판례에 위반된 위법이 있다 할 수 없다’고 판시한 사실이 있다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681