집합건물상가의 업종 제한 효과 2014.12.26

집합건물상가의 경우 해당 집합건물의 상거래 질서 확립 내지 과다 경쟁 방지를 위해 업종 제한이 가능하다.

업종 제한이 가능하려면 분양계약을 체결하면서 업종이 지정돼 있거나 관리규약에 업종이 지정돼 있어야 한다.

업종이 제한되는 이유는 여러 가지 논의가 있지만 업종을 지정한 것에 동의 한 것이 그 근거가 된다고 보는 것이 유력하다.

그렇다면 분양계약이나 관리규약에 동의하지 않은 해당 구분소유자의 승계인이나 임차인도 업종 제한에 따라야 하는가?

결론적으로 구분소유자의 승계인이나 임차인도 지정된 업종에 따라야 한다는 것이 법원의 입장이다.

그 근거는 △ 업종 지정을 알면서 점포를 매수한 특정 승계인이나 임차인은 그러한 업종 제한 의무를 수인할 것을 묵시적으로 동의한 것이라거나 △ 집합건물법이 전유 부분의 이용 방법을 제한하는 것은 그 내용이 구분소유자 상호간의 사항이고 그 내용이 타당하며 제한의 정도·방법에 합리성이 있으면 관리규약으로서 유효하다는 등이다.

분양회사가 수분양자들에게 동종 업종 금지 의무를 부과했는데 수분양자 일부가 동종 업종 금지 의무를 위반한 경우는?

이런 경우는 분양회사는 해당 수분양자와의 분양계약을 해제하고 건물 명도를 청구하는 등의 행위를 통해 피해를 본 수분양자의 독점 운영권을 보장할 필요가 있다.

분양회사가 위와 같은 독점 운영권 보장 행위(업종 제한 준수 의무)를 하지 않을 경우 피해 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다.

분양회사의 위와 같은 업종 제한 준수 의무는 수분양자들이 관리단을 구성해 스스로 집합건물의 관리를 행하게 될 때까지 지속된다.

따라서 관리단이 구성돼 업종 제한 규정이 포함된 관리규약을 정하고 공동 관리가 이뤄진 경우 분양계약상의 업종 제한 조항의 효력은 사실상 소멸한다.

수분양자들 사이에 업종 제한에 따른 소송이 가능한가?

가능하다. 즉 기존의 수분양자는 업종 제한 약정을 위반한 다른 수분양자를 상대로 영업금지가처분을 구하거나 가처분과 함께 영업금지청구 내지 손해배상의 본안 소송이 가능하다는 것이 법원의 입장이다.

관리규약으로 업종 제한이 지정된 후 업종 제한 변경은 가능한가?

집합건물법 제29조 제1항은 규약의 변경은 관리단 집회에서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 가능하다고 규정한 바, 위 의결 요건을 충족할 경우 업종 제한 변경이 가능할 것이다.

다만 위 법 같은 조 단서는 ‘일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다’고 규정하고 있어 기존 업종 제한 수혜자의 동의가 필요하다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681