동시이행항변과 주택임대차 보증금에 대한 지급명령신청 2015.01.09

주택임차인이 보증금을 받기 위해서는 주택을 인도해야 한다는 측면에서 보증금 반환 의무와 주택 인도 의무가 동시이행관계에 있다는 표현을 한다.

임대인이 보증금을 주지 않을 경우 임차인은 서면 또는 구두상으로 임대인에게 보증금반환청구를 하고, 보증금반환청구소송을 준비하게 된다.

주택임대차의 경우 아직까지는 월세가 많지 않아 임대인이 월세 공제 등의 항변을 하는 경우가 드물어 정식 소송보다는 지급명령신청을 고려하는 것이 일반적이다(상대방이 다툴 것으로 예상된다면 정식 소송을 하는 것이 일반적임).

즉, 임차인은 임대차계약이 종료됐음을 입증(소명)할 수 있는 자료를 첨부해 지급명령신청서를 법원에 제출하게 된다.

주택임대차보증금에 대해 보증금에 대한 지급명령신청을 할 때 주택의 인도라는 측면을 어떻게 고려해야 하는가? 청구 취지에 상대방의 항변권까지 고려해서 써야 할까?

그럴 필요는 없다고 본다. 인도 문제는 항변 사항이기 때문에 인도항변을 하고 싶다면 상대방이 이의신청을 하면 될 문제이기 때문이다.

그뿐만 아니라 주택임대차보호법 제3조의 2 제1항에 의하면 보증금반환청구소송의 확정판결 등에 의해 경매를 신청하는 경우에 반대 의무의 이행이나 이행의 제공을 집행 개시의 요건으로 하지 않는다고 규정하고 있다(단, 주택임차인이 배당금을 수령할 때 인도확인서를 제출하는 것으로 실무상 처리하고 있음).

따라서 임차인이 청구 취지를 작성할 때 상대방의 동시이행항변(인도항변)을 고려할 필요는 없다고 생각한다(개인적 의견).

그렇다면 청구 취지에 소송촉진 등에 관한 특례법(이하 소촉법)에 의한 이자, 즉 20%의 지연이자를 청구할 수 있을까?

최근 필자는 청구 취지에 소촉법상의 지연이자를 청구하는 지급명령을 신청했는데, 명도를 하지 않은 상태의 지급명령신청이라면 소촉법상의 지연이자를 철회하라는 취지의 법원 보정명령을 받은 사실이 있다.

이와 같은 법원의 보정명령이 정당한지는 별문제로 하고, 법원의 보정명령의 취지를 살펴보면 명도하지 않은 경우라면 상대방의 인도동시이행항변이 살아있어 지체저지효(이행 지체 책임을 지지 않음)가 발생하고 결국 소촉법상의 지연이자 청구는 타당하지 않다는 것인데 지연이자 문제로 상대방이 항변을 하는 것보다는 보정명령에 응하는 것이 신속해 보이고 달리 방법도 없어 보정명령에 응한 사실이 있다.

다만 필자의 사안은 지급명령신청 후 임차권등기명령을 통해 임차권 등기 완료 후 인도를 했기 때문에 보정명령에 따라 인도 완료 사실을 소명해 소촉법상 이자청구를 취하하지는 않았다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681