부동산의 소유권 취득 시기 2015.01.30

부동산에 대해 매매계약을 체결하고 매매대금을 완불했다.

그러나 매수인의 개인적 사정으로 소유권이전등기를 미루고 있었는데, 매도인의 채권자가 해당 부동산에 권리 행사를 한다면 매수인이 보호될 수 있을까?

예를 들어 매도인의 채권자가 해당 부동산에 가압류를 할 수도 있을 것이고, 매도인의 채권자인 조세 당국이 해당 부동산에 압류 처분을 할 수도 있을 것이다.

이런 경우 매수인이 보호받기는 어렵다(대법원 86누744 판결 등).

이와 관련해 민법 제186조는 ‘부동산에 관한 법률 행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기해야 그 효력이 생긴다’고 규정하고 있다.

즉 매수인은 해당 부동산에 대해 이전등기를 하지 않아 아직 소유자로 볼 수 없고, 해당 부동산의 소유자는 여전히 매도인으로 해석될 수밖에 없어 매수인이 보호받기는 어렵다는 것이다.

그렇다면 돈을 준 매수인이 보호될 방법은 없을까?

상황 판단이 필요하겠지만, 가등기를 고려할 필요가 있다.

가등기는 실무상 크게 담보 목적의 담보가등기와 소유권이전등기청구권 보전 목적의 소유권이전등기청구보전 가등기로 나눌 수 있다.

따라서 실질에 부합하게 해당 부동산에 소유권이전등기청구권보전 가등기를 기입할 경우 순위 보전의 효과를 볼 수 있다.

즉 가등기 후 본등기가 있을 때까지 경료된 제3자의 권리에 관한 등기(이를 ‘중간등기’라 함)는 본등기가 된 권리와 저촉되는 범위 내에서 모두 실효되거나 후순위가 되므로, 가등기는 그 가등기 이후의 중간등기에 대해 본등기의 순위를 보전하게 된다.

그런데 위와 같이 소유권이전등기청구권보전 가등기를 하지 않았다면?

매수인은 매도인의 채권자가 해당 부동산에 권리 행사를 할 경우 권리 행사에 대한 대납을 한 후 구상권을 행사할 여지가 있을 것이다.

이와 관련해 민법 제481조는 ‘변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다’고 규정하고 있다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681