차임 연체로 인한 계약 해지 2015.02.06

상가나 주택을 임차한 경우 차임 즉, 월세를 2회분 이상 연체하면 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있다.

이와 같은 내용은 상식적으로 많이 알고 계신 듯한데, 상담을 하다 보면 월세를 2회분 이상 지급하지 않은 임차인도 임대인을 상대로 계약을 해지할 수 있는지 문의하시는 분들이 있다.

차임 연체로 인한 계약 해지의 권리는 임대인에게 인정되는 것이기 때문에, 특약이 없는 한 임차인이 스스로 연체를 하고 그 이유로 계약을 해지할 수 있다고 보기는 어렵다.

임대차 계약서에 보면 ‘차임 2기 연체 시 계약을 해지할 수 있다’고 규정하는 경우가 많은데, 계약서에 위와 같은 내용이 없어도 민법 제640조에 따라 차임 2기 연체 시 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

차임 2기 연체는 월세 2회분 연체를 의미한다. 예컨대 월세가 100만원이라면 월세 2회분인 누적 200만원을 연체해야 임대인이 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있게 된다.

3달 동안 10만원씩 연체했다면 연체한 달수는 3달이나 되지만 연체액이 30만원에 불과해 차임 2기 연체로 판단하기는 어렵다.

임대차 계약서 특약에 ‘임차인이 1회라도 차임을 연체한 경우 임대인이 임대차 계약을 즉시 해지할 수 있다’고 약정했다면 이 약정은 유효할까?

이와 같은 약정은 무효 가능성이 높다.

민법 제640조는 건물 등의 임대차에 있어 차임 연체액이 2회분에 달할 때 임대인의 계약해지권을 인정하면서 민법 제652조는 이러한 민법 제640조를 위반한 임대인과 임차인의 약정으로 임차인에게 불리한 약정의 효력을 부정하고 있기 때문이다.

차임 2기 연체로 인한 계약 해지가 계약서에 규정돼 있는 경우는 약정해지권으로 볼 수 있겠지만, 계약서에 규정돼 있지 않은 경우는 민법 제640조에 따른 법정해지권으로 해석될 여지가 있다.

상담을 해보면 ‘해지권’이라는 것이 계약의 일방 당사자가 상대방의 의사를 고려하지 않고 일방적으로 행사하는 것이란 사실을 간과하는 분들이 많다.

계약의 일방 당사자가 ‘해지권’을 행사할 때는 그에 맞는 근거가 있어야 하는데 그러한 근거가 계약서에 있다면 약정해지권으로 해석될 여지가 있고,  그러한 근거가 법률에 규정돼 있으면 법정해지권으로 해석될 여지가 있다는 것이다.

일방 당사자가 일방적인 의사로 행사하는 ‘해지권’과 달리 합의로 계약을 없었던 것으로 만들 수도 있는데, 이는 법적 용어로는 ‘합의해지’가 될 것이다.

‘합의해지’는 약정해지권 또는 법정해지권이 있는지 여부를 떠나 당사자 사이에 합의로 계약을 차후에 해지하는 것으로 생각하면 된다.

이때 원상회복 문제도 합의로 정리하면 될 것이다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681