단독소유, 구분소유, 구분소유적 공유, 공유 2015.04.09

부동산 소유권과 관련해 여러 개념이 있는데, 이번에는 ① 단독소유 ② 구분소유 ③ 구분소유적 공유 ④ 공유의 개념을 확인해 보자.

1필지의 토지가 있다고 가정하자.

1필지의 토지를 1인이 소유하고 있다면, 그 1필지의 토지를 ① 단독소유하고 있다고 말할 수 있다.

1필지의 토지를 2인 이상이 공유지분으로 소유하고 있는 경우에는 어떠한가? 이러한 경우에는 그 1필지의 토지를 ④ 공유한다고 보는 것이 일반적이다.

예를 들어 보자.

갑 토지 1필지의 토지 면적이 300㎡라고 가정하자. 이 갑 토지를 a가 100㎡, b가 100㎡, c가 100㎡를 공유지분으로 소유하고 있다.

이러한 경우에 등기사항증명서상의 표시는 보통 표제부 면적란에 300㎡로 적시돼 있고, 등기사항증명서의 갑구란에 a·b·c의 각 경우 모두 공유자 지분 3분의 1(또는 300분의 100)의 형식으로 기재된다.

위와 같은 경우 일반적으로 1필지의 토지를 a·b·c라는 3인이 공유한다고 말하는데, 이는 1필지의 전체 토지를 a·b·c라는 3인이 지분의 비율로 사용·수익할 수 있음을 의미한다.

그렇다면 위와 같이 등기사항증명서에 공유지분으로 기재돼 있음에도 불구하고, 실제로는 갑 토지 1필지를 a·b·c라는 3인이 특정 부분을 배타적으로 점유해 사용하고 있다면?

이런 경우는 등기사항증명서의 형식적 기재와 달리 ③ 구분소유적 공유로 판단될 가능성이 있다.

구분소유적 공유란 등기사항증명서에는 공유 형식인 지분 형태로 적시돼 있어 공유로 보이지만, 실제 각 공유자가 해당 필지의 특정 부분을 점유하면서 배타적으로 사용하고 있고 형식상의 공유등기는 편의적으로 해둔 경우라고 이해하면 쉽다.

등기사항증명서상의 공유의 실질이 말 그대로 공유라면 공유물을 분할할 필요가 있을 때에 ‘공유물분할 소송’을 제기하면 된다.

하지만 등기사항증명서상 공유의 실질이 구분소유적 공유라면 ‘공유물분할 소송’이 아니라 상호명의신탁해지를 전제한 ‘지분이전등기 청구소송’을 고려해야 한다.

마지막으로 ② 구분소유란 무엇인가?

아파트와 같은 집합건물에서 내가 살고 있는 아파트의 하나의 ‘호’를 말한다고 보면 쉽다. 예를 들어 ‘서초구 서초동 00아파트 00동 00호’가 하나의 구분소유가 된다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681