타인 명의 부동산 낙찰과 소유권 귀속 2015.04.17

경매 부동산에 대해 타인 명의로 낙찰을 받았다면, 그 부동산의 소유자는 누가 될까?

경매 부동산을 낙찰받은 명의자(수탁자)가 소유자가 될까? 아니면 돈을 제공한 사람(신탁자)이 경매 부동산의 소유자가 될까?

이때 경매 부동산의 소유자는 명의자(수탁자)가 된다. 이는 부동산에 대한 계약명의신탁 이론을 고려할 때 당연하다.

계약명의신탁이란 명의수탁자가 부동산의 매수인으로 나서서 계약하고, 매매 계약의 매수인 명의도 수탁자로 하는 계약을 의미한다.

그런데 계약명의신탁이면서 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 명의자인 수탁자가 땅의 소유권을 취득하고, 원칙적으로 신탁자는 수탁자에게 땅의 반환을 청구할 수는 없고 단지 땅을 매입하라면서 수탁자에게 지급한 돈에 대한 부당이득반환청구만 가능하다는 것이 계약명의신탁 이론이다.

경매로 부동산을 매수할 경우 매도인은 경매 대상 부동산의 소유자, 즉 경매에 있어 채무자가 된다. 채무자는 특별한 사정이 없는 한 계약명의신탁 사실 자체를 알지 못할 것인 바 경매 부동산의 소유자는 명의자(수탁자)가 된다.

이와 관련해 대법원은 “부동산 경매 절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 그 다른 사람과 약정함에 따라 매각허가가 이뤄진 경우 그 경매 절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인이다. 그러므로 경매 목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득한다고 할 것이다. 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려준 사람 사이에는 명의신탁 관계가 성립한다(대법원 2005다664 판결)”고 판시해 이를 명확히 하고 있다.

그렇다면 신탁자가 수탁자에게 청구할 수 있는 부당이득반환청구의 범위는 어떻게 되는가?

이와 관련해 대법원은 “명의수탁자가 소유권이전등기를 위해 지출해야 할 취득세·등록세 등을 명의신탁자로부터 제공받았다면, 이러한 자금 역시 위 계약명의신탁 약정에 따라 명의수탁자가 당해 부동산의 소유권을 취득하기 위해 매매대금과 함께 지출된 것이다. 그러므로 당해 부동산의 매매대금 상당액 이외에 명의신탁자가 명의수탁자에게 지급한 취득세·등록세 등의 취득 비용도 특별한 사정이 없는 한 위 계약명의신탁 약정의 무효로 인해 명의신탁자가 입은 손해에 포함돼 명의수탁자는 이 역시 명의신탁자에게 부당이득으로 반환해야 한다(대법원 2007다90432 판결)”고 판시한 사실이 있다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681