금융 분쟁 사례를 통해 본 부동산 거래 시 유의 사항 2015.04.20

봄철 이사철을 맞아 전세·매매 등의 부동산 거래가 증가하는 가운데 부동산 거래 관련 금융 분쟁이 지속 발생하고 있다.

이에 금융감독원은 부동산 관련 금융 거래를 하면서 깜빡 잊으면 재산상 피해를 입을 수 있는 유의 사항을 안내해 부동산 관련 금융 거래 시 주의해 줄 것을 당부했다.

문의: 국번 없이 1332(금융감독원 콜센터)

부동산 전세 계약 관련 금융 거래 시 유의 사항

집주인 유의 사항  

집주인(임대인)이 동의해 세입자(임차인)가 전세자금 대출을 받은 경우, 전세 계약 종료 시 집주인은 세입자가 전세자금 대출을 받은 금융회사에 전세자금 대출을 직접 상환해야 한다.

일반적으로 세입자가 집주인의 동의를 얻어 전세자금 대출을 받는 경우 금융회사와 계약서(질권 설정 계약서)를 작성하는데, 이 계약서에는 전세 계약 종료 시 집주인이 전세자금 대출금을 금융회사에 직접 반환하도록 명시돼 있다.

질권은 금융회사에서 세입자에게 대출하면서 세입자가 집주인에게 준 임차보증금을 담보로 잡고, 이후 세입자가 대출금을 상환하지 않을 경우 금융회사가 임차보증금으로 상환받을 수 있도록 하는 권리다.

그런데 전세 계약이 종료될 때 집주인이 계약서 내용을 깜빡 잊고 무심코 세입자에게 임차보증금을 줬다가 세입자가 전세자금 대출금을 상환하지 않을 경우, 계약 조건에 근거해 금융회사에서 집주인에게 세입자 대신 대출금 상환을 요구하게 되면 집주인의 재산상 피해가 발생할 수 있다.

따라서 집주인도 세입자의 전세자금 대출 계약 사본을 보관하고 전세 계약 종료 시 그 내용을 다시 확인해야 한다.

세입자 유의 사항  

세입자가 전세자금 대출이 필요한 경우 전세 계약을 체결하기 전에 금융회사를 방문해 대출 가능 여부를 확인해야 한다.

일반적으로 전세자금 대출 시 금융회사에서 집주인의 동의를 요구하고 있으므로 사전에 집주인에게 양해를 구해야 한다. 전세자금 대출을 받고자 하는 세입자의 신용도가 낮은 경우 대출이 어려울 수도 있다.

한편 전세 계약을 체결하기 전에 세입자(임차인)는 등기부등본과 건축물대장을 확인해 현 소유주가 집주인이 맞는지 여부 및 근저당권이 설정된 담보 대출이 있는지 여부를 확인해야 한다.

또한 세입자가 담보 대출이 있는 집을 전세 계약하는 경우, 전세 잔금 지급 시 집주인이 담보 대출을 상환하기로 전세계약서에 명기했다면 세입자는 전세 잔금 지급 시 집주인과 함께 해당 금융회사를 방문해 집주인에게 대출을 상환하도록 하고 영수증을 받아 보관해야 한다.

이와 동시에 집주인에게 근저당권 말소를 요청하고 빠른 시간 내에 등기부등본상에서 근저당권 말소 여부를 확인해야 한다.

부동산 매매 계약 관련 금융 거래 시 유의 사항

매수인 유의 사항  

주택 담보 대출이 있는 집을 살 경우, 매수인(집을 사는 사람)은 매매 계약을 체결하기 전에 담보 대출을 제공한 금융회사에서 매도인(집을 파는 사람)의 채무 현황을 확인해야 한다.

이 경우 매수인은 매도인의 동의를 받아 담보 대출을 해준 금융회사에서 반드시 서면으로 채무확인서를 발급받고 매도인의 채무 성격 및 범위를 확인해야 한다.

채무확인서는 담보 부동산의 피담보채무확인서라고 하며, 부동산 매매 거래 시 매도인의 은행 채무 관계를 확인할 수 있는 서류다.

금융감독원은 담보 범위에 따른 금융소비자의 피해를 예방하기 위해 담보와 무관하게 차주의 신용도와 특정 자격만으로 취급된 신용대출 및 보증, 신용카드 채무 등은 별도의 약정이 없으면 피담보채무에서 제외(2012년 7월 2일)하고 피담보채무확인서는 서면 발급(2014년 7월 23일)이 가능하도록 조치했다.

한편 채무확인서는 발급일 기준으로 작성된 것으로 서류 발급 이후 추가 채무가 발생할 수 있으므로, 최종 잔금 지급 및 부동산 등기 시에도 채무확인서를 발급받아 추가 채무 발생 여부를 확인해야 한다.

매도인 유의 사항  

주택 담보 대출이 있는 집을 팔면서 해당 대출을 매수인(집을 사는 사람)에게 넘기는 경우, 매도인(집을 파는 사람)은 거래 금융회사에 이를 알리고 채무 인수 절차를 통한 채무자의 변경을 해야 한다.

부동산 매매 과정에서 매수인이나 은행이 매도인의 채무 인수 절차를 직접 진행하겠다는 구두 약속만으로는 채무 인수 효력이 발생하지 않는다.

따라서 매도인은 매수인과 함께 담보 대출을 해준 거래 금융회사를 방문해 확인서(담보채무인수약정서)를 직접 작성하고 사본을 받아 보관해야 한다.

그리고 채무 인수 절차가 완료된 후에는 등기부등본상에서 채무자가 매도인에서 매수인으로 변경됐는지 꼭 확인해야 한다.

또 채무 인수와 관련해 금융회사는 통상적으로 채무를 인수하는 매수인의 신용 조사 및 심사를 거쳐 채무 인수 여부를 결정하게 된다.

이때 매수인의 신용이 나쁠 경우 채무 인수가 어려울 수 있으므로 매도인은 매수인의 채무 인수 가능 여부를 확인한 후 매매 계약을 진행해야 한다.

박미영 기자 na2000@mediawill.com