타인 토지 일부를 침범한 건물매도인의 책임 2015.05.08

토지와 건물을 매수하고 등기까지 완료했는데, 옆집 소유자가 내가 매수한 건물의 일부에 대한 철거소송을 제기한다면?

알고 보니 내가 매수한 건물 일부가 옆집 소유 토지의 일부를 침범한 것이었다.

이러한 경우 건물매수인은 어떠한 조치를 취할 수 있을까?

토지와 건물의 전 소유자에게 불법 행위 또는 채무 불이행 책임을 물을 수 있을까?

쉽게 단정하기는 어렵지만 판례는 토지와 건물의 전 소유자도 해당 토지와 건물을 ‘전전 소유자’로부터 매수한 사례에서, 토지와 건물의 전 소유자가 타인 토지 침범 사실을 알았거나 알 수 있었다고 단정하기 부족하다는 판시를 한 사실이 있다(서울동부지법 2008나7668 판결).

그렇다면 토지와 건물의 매수인인 내가 해당 토지와 건물매도인에게 민법 제572조를 근거로 담보책임을 물을 수 있을까?

민법 제572조는 ‘권리의 일부가 타인에게 속한 경우’에 매도인의 담보책임을 규정하고 있다.

문제는 민법 제572조가 적용되려면 ‘권리의 일부가 타인에게 속한 경우’여야 하는데, 본 건의 경우는 결과적으로 타인 토지를 침범한 ‘건물의 일부’가 타인에게 속한 것이 아니라 매수인 본인의 소유라는 것이다.

이에 대해 대법원 2009다33570 판결은 “매매 목적물인 건물의 일부가 그 피침범 토지 소유자의 권리 행사에 좇아 결국 이를 철거해야 하는 등 그 존립을 유지할 수 없는 운명에 있다면 이는 매도인에게 그 건물 부분의 존립 자체에 관한 권리가 흠결된 것이다. 따라서 종국적으로는 매매 목적물을 취득하지 못하게 되는 바의 전형적인 위험 요소가 당해 매매 계약에 내재하고 있다는 흠이 있어 앞서 본 대지의 일부만이 타인에게 속하는 경우 또는 나아가 일반적으로 매매 목적물인 건물의 일부만이 타인에게 속하는 경우에 준해 처리돼야 할 것”이라는 태도를 보이면서 본 건과 같은 경우 민법 제572조가 유추 적용된다고 한다[민법 제580조(하자 담보책임)을 적용한 원심을 파기함, 원심은 위 서울동부지법 2008나7668 판결임].

다만 민법 제572조는 “매도인이 그 권리를 취득해 매수인에게 이전할 수 없을 것”을 요구하는 바, 이에 대한 요건 충족이 필요할 것이다.

결국 토지와 건물의 선의의 매수인은 해당 사실을 안 날로부터 1년 이내에 대금감액청구와 손해배상청구를 할 수 있다.

또 철거 후 잔존한 건물 부분만 있었다면 매수인이 이를 매수하지 않았을 것이라는 판단이 가능하다면 계약해제를 할 수 있다(객관적 판단).

자료 제공: 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681