아파트 분양과 아파트 자체의 하자를 이유로 한 계약해제 2015.05.21

아파트 분양의 경우 대체로 선분양·후시공이 일반화돼 있다.

따라서 아파트 분양이라는 측면에서는 매매계약의 성질이, 선분양·후시공이라는 측면에서는 도급계약이 성질이 있다고 볼 수 있다.

민법 제668조는 “도급인은 완성된 목적물의 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 때는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 건물 기타 토지의 공작물에 대해서는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다(참고로 집합건물법 제9조 제1항은 민법 제667조 및 제668조를 준용하고 있음).

민법 제668조를 고려한다면 분양 후 입주한 아파트에 하자가 존재하고 그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없음에도 불구하고 아파트가 건물에 포함되기 때문에 계약을 해제할 수 없게 된다.

위와 같은 결론이 타당할까?

대법원은 위와 같은 해석이 부당하다는 태도다.

즉 대법원 2002다2485 판결은 “통상 대단위 집합건물의 경우 분양자는 대규모 건설업체임에 비해 수분양자는 경제적 약자로서 수분양자를 보호할 필요성이 높다. 또 집합건물이 완공된 후 개별 분양계약이 해제되더라도 분양자가 집합건물의 부지사용권을 보유하고 있으므로 계약해제에 의해 건물을 철거해야 하는 문제가 발생하지 않는다. 뿐만 아니라 분양자는 제3자와 새로 분양계약을 체결함으로써 그 집합건물 건축의 목적을 충분히 달성할 수 있다. 이와 같은 내용에 비춰 볼 때 집합건물법 제9조 제1항이 적용되는 집합건물의 분양계약에서는 민법 제668조 단서가 준용되지 않는다. 따라서 수분양자는 집합건물의 완공 후에도 분양 목적물의 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 때는 분양계약을 해제할 수 있다”라고 판시한 사실이 있다.

다만 위의 ‘하자’는 건축물 자체의 하자를 의미할 뿐이고, 완성된 아파트 단지 인근의 편의시설이나 복지시설·아파트 주변의 교통 여건 등 해당 아파트의 외적 조건이 기준에 미달한다고 보이는 경우 등은 제외된다.

위와 같은 아파트의 외적 조건 미달 문제는 결국 하자 담보 책임으로 인한 계약해제가 아니라 채무 불이행에 의한 계약해제가 가능한지의 문제가 될 것이다.

다만 아파트는 여러 동이 하나의 단지를 이루는 경우가 많으므로, 단지 내 아파트의 조경시설·놀이시설·보도 및 도로 불량·옹벽 및 담장의 불량 등 해당 아파트 외의 결함도 하자 담보 책임 문제로 논의될 여지가 있다.

그러나 이와 같은 하자가 분양계약의 목적을 달성할 수 없는지 여부의 문제는 별도의 문제가 될 것이다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681