아파트 분양 계약과 수량을 지정한 매매 2015.07.10

선분양 아파트의 경우, 아파트 분양 계약을 ‘수량을 지정한 매매’로 볼 수 있을까?

수량을 지정한 매매란 ‘당사자들이 매매 목적물의 일정한 수량을 확보하는 데 주안점을 두고 이 수량을 기준으로 매매대금을 정하는 것’을 말한다.

따라서 단순히 대금이 일정한 수량을 기준으로 정해졌다는 사실만으로는 수량을 지정한 매매로 단정할 수 없다.

예를 들어 매매계약서에 ‘평당 000원’이라는 기재가 있다는 사실만으로 수량을 지정한 매매로 단정하기 어렵다(대법원 73다582 판결).

아파트 분양과 관련해 목적물이 일정한 면적(수량)을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 면적을 기준으로 해 정해진 것으로 보인다면, 수량을 지정한 매매로 볼 수 있다는 것이 법원의 입장이다.

또한 대법원 94다56098 판결은 “비록 아파트 분양계약서상의 공유대지 표기란이 공란이었다 하더라도 분양계약자들과 주택건설사업자는 당해 아파트에 대한 분양 계약을 체결하면서 공유대지 면적에 관해서는 분양공고의 내용을 계약 내용의 일부로 흡수시키기로 하는 묵시적인 합의가 있었다”고 판시한 사실도 있다.

따라서 선분양 아파트의 경우 아파트 분양 계약이 수량을 지정한 매매로 판단될 수 있다(이 경우 1년의 제척 기간 적용).

다만 위 대법원 94다56098 판결은 수분양자들에게 이전등기된 각 공유지분이 부족하게 된 원인이 분양 계약 후 공용시설용 대지에 편입돼 서울시에 기부체납을 한 사실에 근거해 민법 제574조(수량 부족, 일부 멸실의 경우와 매도인의 담보책임)에 의한 담보책임을 부정하고 감소된 지분 범위 내에서 이행 불능에 근거한 계약 해제를 이유로 감소된 부분만큼의 대금 반환 의무를 인정했다.

그렇다면 준공이 완료된 후에 연립주택의 평형을 다소 과장한 경우는 어떠한가?

이 경우에도 수량을 지정한 매매로 담보책임을 고려할 수 있을까?

수량을 지정한 매매로 담보책임을 고려하려면 원시적 일부 불능을 전제하는데, 평형을 과장한 것은 원시적 일부 불능과는 관련이 없으므로 사기 또는 착오에 의한 계약 취소가 고려될 여지가 있다.

이와 관련해 대법원 95다19515,19522(반소) 판결(실제 면적이 27.39평임에도, 서비스 면적을 포함해 33평형으로 광고한 사안)은 ‘이 사건 빌라를 분양하면서 평형의 수치를 다소 과장해 광고한 사실을 인정’하면서도, ‘분양가의 결정 방법, 분양 계약 체결의 경위, 수분양자가 분양계약서나 건축물관리대장 등에 의해 이 사건 빌라의 공급면적이 평으로 환산해 27.39평임을 쉽게 확인할 수 있었던 점’, 그리고 ‘단지 분양 대상 주택의 규모를 표시해 분양이 쉽게 이뤄지도록 하려는 의도에서 한 것에 지나지 않음’ 등을 근거로 사기에 의한 분양으로 계약 취소를 청구한 수분양자의 주장을 배척했다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681