신축 빌라를 매수하는 경우의 문제점 2015.07.31

최근 개인이 신축 빌라를 지어 분양하는 경우를 곳곳에서 볼 수 있다.

신축 빌라를 매수할 때 주의할 점은 어떤 것이 있을까?

최근 상담 사례를 일부 각색해 설명하고자 한다.

상담인은 수원에 아들을 위한 신축 빌라 분양 계약을 하면서 아들의 동의도 없이 아들 이름으로 서명했다.

상담인이 판단하기로 빌라 주변이 살기 좋다고 생각했으나 계약 후 아들에게 물어보니 그 지역이 싫다고 한다.

상담인의 고민은 이렇듯 단순 변심으로 계약을 깰 수 있는지 여부였다.

단순 변심으로 계약을 깰 수 있을까?

매매 계약이나 분양 계약을 체결한 후 단순 변심으로 계약을 깨려면 특별한 사정이 없는 한 지급한 계약금을 포기하는 방법 이외에는 없다고 보면 된다(별도의 특약이 있다면 별론).

그렇다면 아들의 허락도 없이 아들의 이름을 상담인이 직접 쓰고 아들의 도장을 찍은 것을 문제 삼아 계약을 깰 수 있을까?

즉, 지급한 계약금을 돌려받을 수 있을까?

계약 본인인 아들이 상담인의 행위를 무권대리라고 주장하면서 계약의 무효를 주장할 수 있겠다.

그러나 상담인이 무권대리인으로써 책임질 가능성이 있어 무권대리 주장이 실효적인 해결책이라고 할 수도 없다.

그렇다면 어떤 방식을 고려해야 할까?

분양자를 설득해 지급한 계약금을 합의로 돌려받거나, 분양권전매를 분양자로부터 동의받는 형식을 고민할 필요가 있다.

그런데 필자의 상담 사례에서는 상담인의 고민 이외에 추가적인 문제가 발견됐다.

분양자는 법인이 아닌 개인이었는데 분양 건물이 지어지고 있는 토지등기부를 확인했더니 분양자가 토지를 매수한 금액보다도 더 많은 대출이 제2금융권을 통해 실행된 상태였고 지상권까지 설정된 상태였다.

은행에서 나대지를 저당을 잡아 대출을 해줄 때 나대지에 건립될 건물에 대한 근저당권까지 차후 확보하기 위해 지상권을 설정하는 관행을 고려하면 지상권 설정이 큰 문제가 될 수 없을 수도 있으나 토지대금보다 더 많은 대출이 존재한다는 것은 문제 발생 여지가 있을 수 있다.

분양자는 토지를 담보한 대출 및 수분양자들로부터 받은 계약금 등을 자금으로 해 건물을 짓고 수분양자들로부터 잔금을 받으면서 이전등기를 해줄 때 토지에 설정된 근저당권과 지상권을 말소해줄 생각이었겠지만 분양이 뜻대로 이뤄지지 않을 경우 상담인이 계약을 유지하더라도 어려움이 발생할 가능성이 있어 보였다.

이렇게 이러지도 저러지도 못하는 상황이 발생할 경우 상담인이 그나마 위안을 얻으려면 분양률이 얼마나 되는지 확인하는 것일 것이다.

해당 구분 건물이 대부분 분양이 이뤄졌다면 수분양자들의 계약금 등 지급이 상당수 이뤄졌을 것이고 토지에 있는 근저당권 등이 해결될 가능성이 높아지기 때문이다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681