개정 상임법과 상가 임대차에 있어 월세 등 인상의 한도 2015.08.04

상가를 임대차하는 경우 보증금과 월세를 인상할 때 일정한 한계가 있다고 보는 것이 상식화돼 있는 듯하다.

상가건물임대차보호법(이하 상임법)에서 차임 또는 보증금 증액의 경우 대통령령(연 9%)으로 기준을 정하고 있기 때문이다.

그렇다면 모든 상가에 위와 같은 상임법 및 상임법 시행령의 규정, 즉 연 9% 인상 한도 규정이 적용될까?

결론적으로 모든 상가에 적용되지는 않는다.

서울을 기준으로 할 때 상임법은 기본적으로 환산 보증금 4억원을 기준으로 적용되므로, 환산 보증금 4억원을 초과하는 경우에는 원칙적으로 상임법이 적용되지 않는다.

다만 최근 상임법 개정으로 환산 보증금이 4억원을 초과하는 경우에도 적용되는 내용이 제법 늘어났다. 하지만 보증금과 차임의 인상 한도(연 9%)에 관한 규정에 대해서는 환산 보증금 4억원까지만 적용된다.

월세 200만원(부가가치세 별도)에 보증금 2억원이라면, 환산 보증금은 4억원이 된다(월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 합해서 계산).

이처럼 환산 보증금이 4억원인 경우라면(서울지역) 임대인은 1년 단위로 차임 등의 증감을 청구할 수 있지만, 그 청구에 따른 증액은 연 9%에 한정된다.

다만 임차인이 차임 증액에 동의하지 않을 경우 결론적으로 차임 증액을 위한 소송을 통해 경제 사정 변동 등을 입증해야 할 것이다.

월세 300만원(부가가치세 별도)에 보증금 2억원이라면, 환산 보증금은 5억원이 된다.

이처럼 환산 보증금이 5억원인 경우라면 어느 지역이든지 간에 원칙적으로 상임법이 적용되지 않는다. 단 최근 개정법은 대항력 규정, 계약 갱신 요구 규정, 권리금 회수 기회 규정, 차임 연체에 따른 해지 규정 등의 경우 환산 보증금에 관련 없이 모든 상가에 상임법을 적용하도록 규정했다.

따라서 임대인은 민법 규정에 따라 차임 증액을 청구할 때 상임법 및 상임법 시행령에 따른 연 9% 인상 한도를 지킬 필요가 없다.

다만 이러한 경우에도 임차인은 임대인의 증액 청구가 지나치다고 생각하면 임대인의 요구를 거부할 수 있고, 결국 소송을 통해 증액 여부가 가려질 것이다. 그러나 이는 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간(5년)에 실익이 있을 뿐이다(임차인이 계약갱신요구를 통한 계약 갱신 조항은 환산 보증금과 상관 없이 상임법이 적용).

임대인의 고액 인상안을 임차인이 받아들이지 않아 임대인이 명도를 요구할 경우 달리 대응할 방법이 없기 때문이다. 단 권리금 회수 기회 요청을 통해 권리금 회수 가능성이 존재한다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681