개업 공인중개사의 대리권 확인 의무 여부 2015.08.11

부동산 매매 계약이나 임대차 계약을 체결할 경우에 매도인이나 임대인의 대리인이 계약을 체결하러 공인중개사사무실에 오는 경우가 있다.

물론 부동산 매수인이나 부동산 임차인의 경우도 대리인이 계약을 체결하러 오는 경우가 있지만, 매도인이나 임대인의 대리인이 계약을 체결하는 사례가 더 빈번한 듯하다.

그렇다면 공인중개사는 거래 당사자의 대리인이 진정한 대리인인지 여부를 어떻게 확인해야 할까?

판례 중에는 “중개업자는 타인의 위임을 받은 자로부터 매도·임대차 등에 관한 중개를 의뢰받은 경우 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 중개 대상물에 대한 등기권리증이나 등기부등본은 물론 본인의 인감증명서, 인감도장 등의 확인을 통해 위임 관계를 확인할 의무가 있다(부산지법 2005가단57109 판결)”라는 취지의 판시를 한 사례가 있다.

따라서 대리인을 통한 부동산 거래를 중개하는 공인중개사 입장에서는 대리인이라고 칭하는 자의 대리권 유무를 확인하고 중개 행위에 나아가야 중개 사고에 대한 책임을 면할 여지가 있을 것이다.

그렇다면 공인중개사가 대리권 유무를 확인할 때 어느 정도의 노력을 기울여야 하는 것일까?

반드시 위임장을 받아둬야 하는가?

반드시 위임장을 받아둬야 한다고 말하기는 어렵겠지만 위임을 통한 대리권을 확인하는 방법의 기초는 대리인이라고 칭하는 자로부터 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 확인하는 것이라는 점에서 중개사가 할 최소한의 대리권 확인 방법은 위임장과 인감증명서를 확인하는 것이라 할 수 있다.

또 대리권 확인 시 의심이 드는 상황이라면 등기권리증 등의 추가적 확인도 필요할 것이다.

공인중개사는 거래 당사자가 아닌 중개 행위를 하는 자이므로 계약 단계에서 위임장과 인감증명서의 원본, 그리고 등기권리증 등의 사본 등을 소지할 필요가 있는 자는 대리권을 보유했다고 주장하는 자의 거래 상대방이 될 것이고 공인중개사는 거래 상대방이 받은 위임장과 인감증명서 등의 사본 정도를 보관하는 것이 필요할 것이다.

위와 같은 논의는 중개 사고를 전제하므로, 대리권을 믿은 상대방에게 손해가 발생해야 논쟁의 실익이 있게 된다.

그렇다면 어떠한 사례가 있을 수 있을까? 대법원 판례 중에는 장모 대신 부동산을 매도하는 계약서를 작성한 사위가 계약서 작성 후 하루가 지난 다음에 장모의 진의를 확인하고 계약을 파기한 사례가 있었다.

계약 파기를 통보받은 부동산 매수인은 부동산 매도인의 대리인을 칭한 사위를 상대로 무권대리책임을 묻는 소송을 진행하면서 공인중개사도 피고로 소송을 제기했고, 하급심에서는 사위 및 중개사의 책임을 인정하지 않았으나 대법원에서는 사위의 책임 및 중개사의 중개 사고가 인정된다는 취지의 판시를 한 사실이 있다(대법원 2007다73611 판결).

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681