부동산 명의신탁 사실의 인정 방법 2015.10.20

부동산 명의신탁을 전제로 소송을 제기할 때 해당 사안이 명의신탁의 법리가 적용되는지 아니면 다른 법리가 적용되는지 문제될 수 있다.

이때 법원의 기준은 어떻게 될까?

기본적으로 명의신탁 여부를 가릴 때 그 부동산에 대한 등기권리증(등기필증)을 누가 소지하고 있는지가 가장 중요한 징표가 된다.

즉, 명의신탁자라고 주장하는 자가 등기권리증을 소지하고 있다면 이는 명의신탁을 뒷받침하는 유력한 자료가 될 수 있다는 것이다(예외 존재).

종중이 명의신탁을 주장하는 경우에는 부동산 명의신탁 여부를 어떻게 판단할까?

종중의 경우도 등기권리증이 명의신탁 여부를 확인하는데 하나의 자료가 되기는 하나, 기타 여러 기준이 적용된다.

즉, ① 신탁을 했다고 주장할 시점에 종중의 존재 ② 명의인과 종중과의 관계 ③ 명의인이 수인일 경우 그들의 관계 ④ 명의인 앞으로 등기가 경료된 경위 ⑤ 종중 소유 타 토지의 등기 관계 ⑥ 종중 분묘의 설치 상태 ⑦ 분묘 수호와 봉제사의 실태 ⑧ 토지에 대한 수익이나 보상금 수령 및 지출 상태 ⑨ 세금 등의 납부 상태 등을 고려해 종중 소유로 판단될 경우에는 종중의 명의신탁을 인정하게 된다(대법원 99다11397 판결 등). 하지만 단지 해당 토지에 공동 선조의 분묘가 있다거나 위토 등이라는 사실만으로는 이를 종중의 명의신탁 부동산으로 단정하기 어렵다(대법원 95다57029 전합판결).

부동산 경매에 있어 매수자금을 부담한 사람과 명의자의 관계는 어떠한가?

이 경우는 명의자는 소유권을 취득하지만 매수자금을 부담한 사람은 명의신탁자가 되고, 소유권을 취득한 명의자는 명의수탁자가 된다(대법원 201269197 판결).

그렇다면 명의신탁 부동산이 반드시 신탁자의 자금으로 취득돼야만 하는가?

명의신탁의 관계는 당사자 사이에 신탁자가 소유권을 유보하되 외부적으로 수탁자가 소유자로 행세하기로 약정함으로써 성립하는 것이다.

그러므로 명의신탁 목적물이 반드시 신탁자의 자금으로 취득돼야만 성립된다고 볼 수는 없다(대법원 2007다22859 판결).

부모가 자식에게 부동산 명의를 이전해준 후에 그 부동산의 관리 및 처분권 등을 행사했을 때 명의신탁이 성립할까?

구체적 사정에 따라 다른 판단이 가능하겠지만, 대체로 명의신탁이라기보다는 증여로 판단될 가능성이 높다(대법원 2007다22859 판결, 대법원 95다15209 판결 등).

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681