건물 일부에 대한 전세권자의 경매 신청 2015.12.29

건물 일부에 대한 전세권자의 경매 신청을 논하기에 앞서 ‘건물 일부에 대한 전세권자’의 개념을 살펴보자.

다가구 건물은 하나의 건물로 보기 때문에 다가구 건물의 독립된 부분을 빌리면서 전세권등기를 경료하더라도, 이는 건물 일부에 대한 전세권자가 된다.

반면 다세대 건물은 독립된 부분이 독립된 하나의 건물이 되기 때문에 다세대 건물을 빌리면서 전세권등기를 경료하면, 이는 건물 일부가 아닌 건물에 대한 전세권자가 된다.

다만 다세대 건물이나 아파트와 같은 공동주택의 ‘방 하나’를 빌리면서 전세권등기를 갖췄다면 이는 건물 일부에 대한 전세권자가 될 것이다.

그렇다면 ‘건물 일부에 대한 전세권자의 경매 신청’이 인정될 수 있을까?

순위에 따른 우선변제권은 인정될 수 있지만, 건물 전부에 대한 경매 신청권은 없다.

즉, 건물 일부의 전세권자에게 건물 전부에 대한 우선변제권은 인정되나(민법 제303조 제1항 후단) 그 전세권자가 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물 부분에 대해 경매 신청을 할 수는 없다(대법원 2001마212 결정 등).

다만 건물 전부에 대한 전세권자는 건물 전부에 대한 경매를 신청할 수 있을 뿐만 아니라 우선변제권도 있다.

그렇다면 ‘건물 일부에 대한 전세권자’가 경매를 신청할 방법은 없을까?

건물 일부에 대한 전세권자가 건물 전부에 대한 경매를 신청하려면, 전세금반환청구소송을 제기해 승소 판결을 얻은 후 강제경매를 통해 그 매각 절차에서 전세권에 근거한 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있다.

전세권자가 아닌 임차권자는 어떠한가?

주택을 임차하거나 상가를 임차한 경우 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법이 적용되는 건물이라면, 대항력 및 확정일자를 갖춘 경우에 한해 우선변제권이 있을 뿐이고 경매를 신청할 권리는 없다.

따라서 주택임차인이나 상가임차인이 경매를 신청하려면, 보증금반환청구소송을 제기해 승소 판결을 받아 강제경매를 신청해야 한다.

이 경우 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법이 적용되는 사안일 경우에, 해당 법률에 따라 대항력 및 확정일자 충족을 전제로 순위에 따른 우선변제권이 인정될 수 있다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681