부동산 거래에 있어 계약서 없는 가계약의 문제 2016.08.02

부동산에 대한 임대차 계약을 체결하거나, 매매 계약을 체결할 때 가계약금을 걸어두는 경우가 있다.

대체로 중개 행위를 하는 공인중개사의 권유, 즉 ‘지금 가계약금을 걸어두지 않으면 금방 소진될 물건’이라는 취지의 공인중개사 말에 따라 계약서 작성 없이 적게는 몇 십만원에서 많게는 몇 백만원씩 가계약금 명목으로 거래 상대방의 은행 계좌에 계좌이체를 하는 것이다.

이처럼 계약서 작성을 하지 않은 상태에서 일정 금액을 가계약금 명목으로 계좌이체를 하다 보니 신중함이 결여돼, 계약서 작성 단계에서는 물론이고 계좌이체 후 바로 계약 조건 등을 조율하다가 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않다.

가계약금을 걸어둔 상태에서 계약 조건 조율 중 분쟁이 일어나면 가계약금은 어떻게 처리되는가?

보통 중개업을 하시는 분들은 구두로 오고간 계약 조건을 위반한 사람에게 책임을 전가하는 방식으로 문제를 해결하는 경우가 많은 듯하다.

예를 들어 ① 부동산 매도인이 구두로 오고간 계약 조건을 위반하면 지급받은 가계약금을 반환하는 것은 물론이고 가계약금 상당액을 추가로 부동산 매수인에게 반환하도록 하고 합의서를 작성하거나, ② 부동산 매수인이 구두로 오고간 계약 조건을 위반하면 지급한 계약금을 포기하는 취지의 합의서를 작성하는 경우가 많다는 것이다.

위와 같은 해결이 법률에 충실한 해석이 될까?

모든 내용을 알고 합의서를 작성한 것이라면 합의에 따른 것으로 문제될 것이 없을 것이나, 공인중개사가 하라는 대로 한 것일 뿐이고 공인중개사의 법률적 식견을 믿고 합의한 것이라면 문제될 여지가 있다.

즉, 합의를 고려하지 않고 법률적인 측면에서만 위 사례를 바라보면 위와 같은 해결은 문제될 소지가 있다.

부동산 거래의 일방 당사자가 계약 조건을 위반했을 때(입증 필요) 타방 당사자는 계약 해제를 고려하게 된다.

이는 채무 불이행의 문제가 될 것이고 채무 불이행에 따라 계약 해제를 고려할 것인 바, 이때 손해배상액은 계약서 작성에 따른 손해배상 예정 조항이 없었던 관계로 입증하는 만큼만 인정될 가능성이 있을 뿐이기 때문이다.

다만 위와 같은 경우에도 민법상의 해약금 규정에 따라(민법 제565조) 당사자 일방이 이행의 착수 전까지 가계약금 교부자는 가계약금을 포기하고 계약을 해제하거나, 가계약금 수령자가 그 배액을 상대에게 교부하고 계약을 해제할 수 있으나 이는 채무 불이행의 문제가 아니다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681