부동산 경매와 매수인의 자격 2015.01.02

부동산 경매에 있어 임차인이 우선적으로 경매의 낙찰자(매수인)가 될 수 있는지 묻는 분들이 제법 있다.

부동산 경매에서 우선매수권이 인정되는 경우는 공유자에 한하기 때문에, 임차인은 임차건물이 경매에 부쳐질 때 경매에 참가할 수는 있어도 우선매수권을 행사할 수는 없다.

공유자의 우선매수권이란, 민사집행법 140조에 의해 인정되는 것으로 공유지분이 경매에 부쳐질 때 최고가 매수신고인이 있는 경우에도 최고가 매수신고가격으로 우선적인 매수권을 인정하는 제도다.

공유자에게 우선매수권을 인정하는 이유는 간략히 정리하자면 공유자 간의 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문이다.

따라서 공유자의 우선매수권은 공부상으로만 공유자일 뿐이고 실질은 단독 소유자에 불과한 구분소유적 공유자에게는 인정되지 않는다(서울북부지법 2006라56 참고).

그렇다면 공유지분을 경매하는 경우에 적용되는 공유자의 우선매수권이 공유물 전부를 경매하는 경우에도 적용될까?

예를 들어 부동산을 공유하고 있는 형제인 갑(채무자)과 을[물상보증인(지분)]이 갑의 채무를 위해 을이 물상보증(지분)을 통해 부동산 전부에 대해 은행에 근저당권을 설정해줬는데, 은행이 근저당권에 기해 경매신청을 하려 할 경우 물상보증인이자 지분권자인 을이 우선매수권을 행사할 수 있을까?

이런 경우에는 을이 우선매수권을 행사하기 어려울 것이다. 지분경매가 아닌 공유물 전부에 대한 경매이기 때문이다(대법원 2008마693, 694 결정 참고).

그렇다면 을의 우선매수권자의 지위가 아닌 매수인으로서의 지위는 인정되는가? 즉, 을이 경매 절차에 참가해 해당 부동산을 낙찰받을 수 있을까?

을이 경매 절차에 참여해 경쟁을 통해 부동산을 낙찰받는 것은 가능하다.

임의경매의 경우에 채무자가 아닌 소유자(물상보증인)는 다른 이해관계인을 불리하게 하는 바도 없고, 특별히 이를 규제하는 규정도 없기 때문이다. 다만 채무자, 매각 절차에 관여한 집행관, 매각 부동산을 감정한 감정인은 매수인(낙찰자)이 될 수 없다.

공유물분할소송을 통해 공유물이 경매에 부쳐지는 경우는 어떠한가?

이런 경우에는 공유자의 우선매수권이 인정되지 않는다.

공유물분할소송을 통해 경매가 이뤄지는 것은 우선적으로 분할 협의가 이뤄지지 않는 등의 문제로 경매에 부쳐지는 것이고, 지분에 대한 경매도 아닌 공유물 전부에 대한 경매이며 형식적 경매에 속하기 때문에 공유자의 우선매수권이 인정되기 어렵기 때문이다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681