상가 임차인의 계약갱신요구권 2015.01.23

상담을 진행하다 보면 상가를 임차한 경우 무조건, 그리고 아무런 행동이 없어도 5년이 보장된다고 생각하는 분들이 많다.

그런데 그게 아니다.

우선 상가임차권 5년 보장이 인정되려면 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’)이 적용되는 상가를 임차했어야 하고, 임차인이 계약갱신요구를 적절한 시기에 해야 한다.

현재 서울은 환산보증금 4억원까지 상임법이 적용된다. 따라서 환산 보증금이 4억원을 초과하는 경우는 5년 보장과 거리가 멀고, 계약 기간을 장기로 하는 수밖에 없다.

다만 상임법 개정안은 환산 보증금 상관없이 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하는 방향으로 추진되고 있다.

2014년 12월 말에 국회 통과 예정이라는 법무부 발표(2014년 9월 24일 법무부 보도자료 참고)가 있었으나 현재까지도 지지부진한 상태이고, 정부 발표안과 다른 법률안도 논의되고 있다.

환산 보증금 계산 방법은 월세(부가가치세 제외)에 100을 곱한 금액에 보증금을 더하는 방법을 취한다.

예를 들어 보증금 2억원에 월세 200만원(부가가치세 20만원)이라면 월세 200만원에 100을 곱한 금액인 2억원에 보증금 2억원을 더한 4억원이 환산 보증금이 되고, 지역이 서울일 경우 4억원까지 상임법이 적용되므로 임차 기간 5년 보장의 여지가 있다.

상임법이 적용된다고 해서 무조건 임차 기간 5년이 보장되지는 않는다고 설명한 바 있다.

예를 들어 계약 기간을 1년으로 정했다면 계약 만료 6개월 전부터 1개월 사이에 임대인에게 임대차 계약에 대한 갱신을 요구한다는 의사 표시가 매번 필요하다.

이런 의사 표시가 없었다면 어떻게 될까?

계약 만료 6개월 전부터 1개월 사이에 임차인이 계약갱신요구를 하지 않았는데 임대인이 계약 종료 통보를 했다면, 임차인의 5년 보장은 인정되지 않고 계약 종료 시 임차 상가를 비워줘야 하는 문제가 발생한다.

계약 만료 6개월 전부터 1개월 사이에 임차인이 계약갱신요구를 하지 않았는데 임대인도 아무런 의사 표시를 하지 않았다면?

이런 경우는 계약이 자동 연장돼(묵시 갱신), 임차인은 1년의 기간 동안 임차인의 지위를 누릴 수 있다.

단 상임법이 적용되는 경우라도 임차인이 3회분 이상 월세를 내지 않은 전력이 있었거나 건물 재건축 등의 사유가 있을 경우에는 임대인의 갱신 거절에 따라 임차인의 계약갱신요구가 인정되지 않을 수도 있다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681