재건축 연한 30년으로 단축, 안전진단에 층간소음 포함 2015.01.26

앞으로 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되고, 안전진단에 구조 안전성 평가 외에 주거 환경 중심 평가를 신설하며 층간소음이나 에너지 효율·노약자 편의성 등 주거 환경 비중을 강화한다.

국토교통부는 2014년 9월 1일 발표한 「주택 시장 활력 회복 및 서민 주거 안정 강화 방안」 후속 조치로 재건축 연한 단축, 안전진단 합리화 등을 주요 내용으로 하는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 개정안이 국무회의를 통과(1월 20일)했다고 밝혔다.

개정안 중 재정비 규제 합리화 방안으로 추진되는 내용들을 정리해 본다.

△ 재건축 연한 상한을 30년으로 단축

1990년 이전에 준공된 아파트는 재건축 연한까지는 기간이 많이 남아 있으나 주차장 부족[1991년부터 지하 주차장 설치(전체 주차면적의 30%)가 의무화], 층간소음, 냉난방 설비 노후화 등으로 주민 불편은 지속되고 있는 현실을 감안했다.

재건축 연한 상한을 40년에서 30년으로 단축함으로써 1980년대 후반에 건설된 구조·설비·주거 환경 측면에서 열악한 공동주택을 조기에 정비할 수 있도록 한다.

특히 주거 환경 비중을 강화하는 안전진단 기준 개선과 함께 재건축 연한도 단축해 주차장 부족, 층간소음 등으로 주거 환경이 불량한 곳에 거주하는 주민들의 불편 해소에 효과가 클 것으로 기대된다.

개정안에 따르면 서울시의 경우 1987~1991년에 준공된 공동주택은 재건축 연한이 현행보다 2~10년 정도 단축된다.

대상 세대 수는 강남 지역(서초·강남·송파) 14.9%, 강남 외 지역이 85.1%를 차지하는 등 서울 지역 전체에 골고루 분포하고 있다.

△ 재건축 안전진단 합리화

현재 안전진단은 구조 안전성에 편중된 평가로서 층간소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식에 따른 에너지 효율성 제고, 노약자와 어린이 생활 환경 개선 등 주민의 주거 생활 불편 해소 요구에 부응하기에 미흡한 실정이었다.

평가 항목인 구조 안전성, 건축 마감 및 설비 노후도, 주거 환경, 비용 분석 등 4개 항목 중 구조 안전성 비중이 40%로 가장 높다.

앞으로는 주택의 구조 안전 제고와 함께 주민 불편도 해소하기 위해 종래 안전진단을 구조 안전성 평가와 주거 환경 중심 평가로 구분하게 된다.

구조적 결함이 있는 경우(내진 성능 미확보 건축물)에는 연한 도래와 관계없이 구조 안전성만 평가해 최하위의 E등급 판정 시 타 항목 평가 없이 재건축을 허용한다.

재건축 연한이 도래한 경우 주민들의 주거 생활 불편을 최소화하기 위해 주거 환경 중심의 안전진단 기준을 적용한다.

주거 환경 평가 시에 층간소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식 등 에너지 효율 개선, 노약자 이동 편의성 및 어린이 생활 환경 개선 등도 반영할 계획이다.

이에 따라 전체 안전진단 기준에서 주거 환경 부문이 차지하는 비율도 상향할 계획이다. 다만 주거 환경 부문 비율이 강화되더라도 구조 안전에 문제가 있는 경우 여전히 재건축이 가능하다.

안전진단 기준에 관한 세부 제도개선안은 한국시설안전공단 등 관련 전문 기관의 검토를 거쳐 개정안의 시행 시기에 맞춰 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’에 반영할 계획이다.

△ 재건축 주택 건설 규모 제한 중 연면적 기준 폐지

현재 수도권 과밀억제권역에서 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설비율을 세대 수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 되도록 규제하고 있다.

이 중 연면적 규제는 시장 과열기에 중대형 주택 선호에 따라 초소형 주택을 구색만 맞춰 건설하는 것을 예방하려는 취지에서 도입된 바 있다.

그러나 최근 소형 주택 선호에 따라 자발적으로 소형 주택을 공급하고 있는 점을 감안해 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대 수 기준은 유지하되 규제의 실효성이 없는 연면적 기준은 폐지한다.

△ 재개발 임대주택 의무건설비율 5%p 완화

주택 시장 침체에 따른 사업성 악화에도 불구하고 재개발 임대주택 의무건설비율은 오히려 상향돼 사업 추진에 애로가 있었다. 또한 연면적 기준의 경우 모든 지자체가 적용하지 않고 있었다.

이러한 현실을 반영해 주거 환경이 열악한 지역의 재개발사업 활성화를 도모하기 위해 연면적 기준은 폐지하고 세대 수 기준 임대주택 의무건설비율은 5%p 완화한다.

다만 지자체는 정비계획 수립 시 기존 재개발사업에서 건설한 주택 전체 세대 수 중 기존 세입자가 입주한 임대주택 세대 수 비율이 지자체가 정해 고시한 임대주택 비율보다 높을 경우 5%p 범위에서 상향할 수 있도록 했다.

또한 지역별 구분도 수도권과 비수도권으로 단순화하고 임대주택 의무건설비율의 하한은 폐지(고시 개정 사항)한다.

이번 개정안이 1월 중에 공포될 경우 개정된 시행령은 조례 개정 등 후속 조치에 필요한 기간(4개월)이 경과된 후인 5월 중 시행될 예정이다.

박미영 기자 na2000@mediawill.com