부동산 매매 계약의 해제 2015.02.13

부동산을 매도하거나 매수했을 때 이런저런 사정으로 계약을 해제하는 경우가 있다.

계약 해제 사유로는 어떤 것들이 있을까?

계약 당사자 사이에 해제에 대한 합의가 성립된 경우에 발생하는 합의해제가 있을 수 있다. 이때 해제의 구체적인 내용은 합의에 의해 결정될 것이다.

해제에 대한 합의가 성립될 수 없다면 계약 당사자 일방이 계약을 해제하는 경우가 발생할 수 있다.

그런데 계약 당사자 일방이 계약을 해제하고 그 해제에 따른 법적 효과가 인정되려면 해제의 근거가 있어야 한다.

계약 해제의 사유로 법률상 인정되는 것은 해약금에 근거한 해제, 채무 불이행에 의한 해제, 약정해제 등이 있다.

시중에 유통되는 부동산매매계약서 등을 확인하면 ‘계약의 해제’라는 제목의 조문도 있고, ‘채무 불이행과 손해배상’이라는 제목의 조문도 있다.

‘계약의 해제’라는 제목의 조문은 민법 제565조를 옮겨 놓은 것으로 ‘해약금에 의한 계약 해제’를 의미한다.

이 조문은 중도금 지급 전에 매도인은 계약금 배액을 상환하고 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 각 계약을 해제할 수 있다는 것으로, 이유를 불문하고 계약의 구속으로부터 자유로워지려면 계약금 상당액을 포기하면 된다는 취지로 이해하면 된다.

‘채무 불이행과 손해배상’이라는 제목의 조문은 계약 일방이 채무를 불이행할 경우 상대방이 계약을 해제하면서 손해배상을 청구할 수 있다는 내용이다.

이때 주의할 것은 계약서에 손해배상 기준이 적시됐는지 여부를 확인하는 것이다.

손해배상 기준이 계약금이라고 적시돼 있다면 채무 불이행을 이유로 계약을 해제하는 자는 상대방에게 손해배상 예정액으로 해석되는 계약금 상당액을 청구할 수 있다.

하지만 손해배상 기준이 계약금이라는 문구가 계약서에 적시돼 있지 않으면 계약을 해제하면서 손해배상을 청구하려면 손해액을 입증해야 하는 문제가 발생한다.

채무 불이행에는 크게 이행 지체와 이행 불능 등이 있는데 이행 지체의 경우는 이행할 기회를 제공해야 하고, 동시 이행 항변이 붙어 있는 경우에는 이행 제공이 필요하다는 사실을 주의할 필요가 있다.

다만 상대방이 명백히 이행 거절을 하는 경우라면 이행 제공이 필요 없다는 것이 법원의 입장이다.

약정해제는 계약서에 ‘~사유가 발생하면 계약을 해제할 수 있다’고 약정해 적시했는데 ‘~사유’가 발생한 경우 그 사유를 근거로 계약을 해제하는 것이다.

계약 후 차후에 합의로 계약을 해제하기로 약정해 합의해제를 하는 것과 구별된다는 것도 알아두자.

참고로 최근에는 엄격한 요건을 충족할 경우 ‘사정 변경에 의한 계약 해제’가 인정될 수 있다는 취지의 대법원 판례도 있다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681