명도단행가처분 2015.03.13

상가나 주택을 빌려줬는데, 임차인이 계약 종료에도 불구하고 임차 건물을 비워주지 않는 경우가 있다.

이런 경우 구두 또는 서면으로 건물의 인도를 요구하고 그럼에도 불구하고 계약 종료를 부정하거나 인도를 거부하게 되면 법적 조치를 고려하게 된다.

가장 일반적인 법적 조치는 점유이전금지가처분과 명도소송이다.

점유이전금지가처분과 명도소송을 고려할 때는 계약서상의 임차인뿐만 아니라 실제 점유자가 누구인지 정확히 확인할 필요가 있다.

또 상가 임대차인 경우에는 사업자등록증상의 사업자가 누구인지 그리고 영업허가를 누가 받았는지 등까지 확인해 소송을 진행하는 것이 필요하다.

그렇다면 명도단행가처분이란 무엇인가?

명도소송을 진행할 경우 4개월에서 6개월 정도 소요되는 것이 일반적인데, 상대방이 의도적으로 소송을 지연시키거나 그리고 법리적으로 다툴 사안인 경우 1년에 이르는 지난한 소송이 진행될 수 있다.

즉 명도소송은 본안 심리를 하는 정식 소송으로 일정 시일이 반드시 필요하다.

따라서 임차인을 빨리 내보내야 하는 부득이한 사정이 있는 임대인은 해당 사안이 명도단행가처분을 받아낼 수 있는 사안인지 고려할 필요가 있다.

명도단행가처분은 대체로 1개월 내지 2개월 정도면 결판이 나기 때문에, 급히 인도를 받아야 하는 임대인 입장에서 고려해 볼만한 제도이다.

실무상 명도단행가처분은 명도소송과 동시에 가처분을 신청하는 경우가 많지만, 이를 인용하게 되면 본안 소송에서 다퉈볼 기회조차 상실하는 결과가 되기 때문에 인용례가 많지 않다.

즉 이미 명도집행이 마쳐진 건물에 채무자가 침입해 점유를 하거나 불법적인 점유 침탈이 이뤄진 직후 등에 한해 예외적으로 허용되는 경우가 일반적이다.

따라서 동시이행항변이나 유치권항변의 존부가 다퉈지는 등 무조건적인 인도 의무의 존부에 의심이 있는 경우에는 명도단행가처분이 인용되기 힘들다.

상담을 하다 보면 부동산을 매도하면서 매도인이 매수인에게 일정 기일까지 명도를 완료해 주겠다고 특약을 하고 명도단행가처분이 가능한지 묻는 경우가 있는데, 명도단행가처분 신청을 할 수는 있겠지만 인용이 쉽지 않다는 사실을 알아두는 것이 필요하다.

따라서 부동산 매수인에게 약정한 일정 기일까지 부동산 매도인이 명도를 완료해 주지 못할 수 있음을 인지하고, 명도 지연에 따른 법률적 책임에 대한 정리를 계약서에 적어두는 것이 분쟁의 확산을 막는 길이 될 수 있다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681