유형별 부동산 전세 계약 시 주의 사항 2015.03.16

전세 계약을 둘러싼 잡음이 심상치 않다.

봄 이사철과 결혼 시즌이 겹치면서 전세 수요가 폭증한 데다 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 역대 최고치를 경신하며 전셋값 과열 양상이 극에 달하다 보니 세입자들이 급한 마음에 섣불리 계약했다가 피해를 당하는 경우가 속출하고 있다.

이에 신문·사이트·모바일로 부동산 정보를 제공하고 있는 벼룩시장부동산(land.findall.co.kr)이 전세 계약 시 주의 사항을 부동산 유형별로 정리했다.

신축 아파트, 연립·다세대주택·빌라, 원룸·오피스텔의 전세 계약 시 주의 사항을 꼼꼼히 살펴 안전하게 내 집 구하는 방법을 알아보자.

신축 아파트, 계약자가 실소유주인지 확인해야

최근 전세난으로 재건축 아파트나 신규 분양 아파트의 전세 물건 수요가 급증하고 있는 가운데 아직 등기가 안 된 신축 아파트에 전세를 얻었다가 피해를 보는 사례가 늘고 있다.

신축 아파트는 입주 후 최소 두세 달, 길게는 6개월 이후에나 등기가 완료되기 때문에 등기부등본을 전세 계약 시 미리 떼어볼 수 없다는 점을 악용한 것이다.

‘일단 물건부터 잡고 보자’는 생각에 실소유주나 권리 관계 등을 제대로 알아보지 않고 계약을 했다가는 낭패를 보기 십상이다.

재건축 아파트의 경우에는 조합에, 신축 아파트인 경우에는 시공사에 계약하려는 사람이 실제 집주인이 맞는지와 권리 관계·미납된 세금 유무 등을 확인한 후 계약을 해야 한다.

신축 아파트의 경우 집주인이 전세보증금을 아파트 잔금으로 처리하는 경우가 많아 계약 시 ‘잔금을 다른 곳에 쓸 경우 계약을 해지한다’는 내용의 특약을 넣는 것이 좋다. 또 납부한 전세금 잔금이 집주인이 가진 분양계약서에 기재된 시공사 계좌로 실제 입금이 됐는지 내용증명을 요구해야 한다. 더불어 계약이 성사되면 잔금 납부와 입주, 전입신고를 동시에 하고 미등기 아파트의 경우에도 주택임대차보호법의 보호 대상이므로 확정일자를 꼭 받아야 한다.

연립·다세대주택·빌라, 편의성·관리 부분 등 세밀하게 체크해야

고공행진을 이어가는 전셋값 때문에 아파트가 아닌 연립·다세대주택·빌라 등으로 눈을 돌리는 세입자들이 많아지고 있다.

하지만 연립·다세대주택·빌라는 물건에 대한 정보 파악부터 계약 과정까지 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.

연립·다세대주택·빌라는 공유 면적이 작아 실평수는 넓지만 서비스 공간이 적다는 단점이 있다. 따라서 주차 공간, 대중교통, 주변 도로 등을 파악하고 재활용 및 음식물 쓰레기 처리 문제나 소음 정도 등 세밀한 부분까지 체크해야 한다.

주택은 준공한 뒤 5년 정도만 지나도 수요가 줄어드는 경향이 있으므로 역세권 주변의 신축 건물을 얻는 것이 계약 만료 시 새로운 세입자를 구하는 데 좋다.

임대차 사고가 많은 주택의 경우 계약하기에 앞서 등기부등본으로 소유자를 제대로 확인하고 근저당권과 가압류 등 권리 관계도 확실히 해야 한다.

상대적으로 매매가격 총액이 작기 때문에 대출 등이 있을 경우 세입자의 계약금 확보에 문제가 생길 수 있으므로, 대출금과 전세보증금을 합한 금액이 현재 매매 시세의 70%가 넘지 않는 선에서 잘 따져 보고 계약을 진행해야 한다.

대리 계약 많은 원룸·오피스텔, 집주인 통해 다시 확인해야

1~2인 가구가 늘어나면서 도심 곳곳에 원룸과 오피스텔 단지가 조성되고 수십 가구 규모의 원룸·오피스텔을 소유한 임대사업자가 증가하고 있다. 특히 이들은 건물 관리와 임대차 계약을 대신하도록 대리권을 부여하는 경우가 많아 계약 진행 과정에서 이중 계약을 하거나 도중에 임대보증금을 횡령하는 등 거래 사고가 일어나고 있다.

세입자는 우선 실제 집주인이 누구인지, 계약자가 집주인과 일치하는지 확인해야 하며 중개업자가 함께하는 계약이라도 대리권 확인을 적극적으로 요구해야 한다. 대리권 확인을 위한 서류는 임대인의 인감증명서와 위임장인데, 대리인에게 어디까지 권한을 주었는지에 대한 명시와 임대인의 인감도장이 찍혀 있어야 한다.

서류를 확인했다고 해도 계약 전 계약 내용을 집주인을 통해 재확인하는 것이 좋다.

또한 매물이 주변 시세보다 크게 저렴하거나 거래 조건이 상대적으로 좋은 경우에는 바로 계약하기보다는 해당 건물의 권리 관계, 위치, 환경, 소유자 등을 직접 확인하고 주변 상가나 중개업소 여러 곳에 의견을 물어보고 결정하는 것이 좋다.

박미영 기자 na2000@mediawill.com