부동산에 대한 중개 행위와 컨설팅 행위 2015.03.20

공인중개사의 중개 행위와 공인중개사 또는 공인중개사 자격 없는 일반인의 부동산 컨설팅 행위는 어떠한 차이가 있을까?

우선 중개 행위를 업으로 하려면 공인중개사의 자격을 가져야 하나, 부동산 컨설팅업의 경우는 공인중개사는 물론이고 공인중개사의 자격이 없는 일반인도 세무서에 사업자등록을 하고 영위할 수 있다는 점을 알아두자.

공인중개사인 부동산컨설팅업자의 행위가 공인중개사법상의 중개 행위로 판단되면, 중개 수수료에 대한 법적 한도를 지키지 않을 경우에 형사 처벌이 될 수 있다.

또한 부동산컨설팅업자가 공인중개사 자격이 없으면서 중개 행위를 한 것으로 판단되면 무등록 중개 행위로 형사 처벌이 될 수 있다.

그러나 공인중개사가 아닌 부동산컨설팅업자의 행위가 중개 행위가 아닌 부동산 컨설팅 행위로 판단될 경우에는 무등록 중개 행위에도 해당되지 않을 뿐만 아니라 컨설팅 수수료에 대한 법적 한도 적용도 없다.

결국 공인중개사 또는 부동산컨설팅업자는 중개 또는 컨설팅 행위를 하면서 공인중개사법에 규정된 수수료를 초과해 받을 경우 컨설팅 행위로 판단받고자 할 것이다.

그렇다면 공인중개사가 중개 또는 컨설팅 행위를 했을 때 어떠한 상황이어야 컨설팅 행위로 판단받을 수 있을까?

공인중개사의 행위가 중개 행위가 아닌 컨설팅 행위로 평가받으려면 컨설팅 계약 체결, 컨설팅 보고서 작성 제출, 컨설팅을 위한 상당 기간 소요 사실, 컨설팅업자의 전문 능력 등에 대한 입증이 필요할 것이다.

예를 들어 공인중개사가 부동산 매매 계약을 중개하면서 부동산 매도자로부터 공인중개사법상 수수료 한도를 초과해 보수를 받았다면 컨설팅 행위로 판단받기 힘들뿐만 아니라 형사 처벌이 될 가능성이 높다.

매매 계약에 대한 중개 행위는 통상의 중개 행위로 볼 수 있을 뿐이고 부동산 경제적인 전문 지식 등을 요하는 컨설팅 행위로 판단되기 어렵다고 보이기 때문이다. 따라서 매매 계약에 대한 중개 행위를 함에 불과한 사안에서 별도의 컨설팅 계약을 체결했다고 해 이를  부동산 컨설팅 행위로 보기는 어려울 것이다.

즉 부동산 소유자가 공인중개사에게 부동산 매도를 의뢰하면서 매도액의 일정 퍼센트를 수수료로 주겠다고 약정하는 경우가 많은데, 그 약정 금액이 공인중개사법상 수수료 한도를 초과한다면 형사 처벌이 될 가능성이 높다는 사실을 인식할 필요가 있다.

참고로 부동산 컨설팅이라는 개념을 고려할 때 부동산 매도자보다는 부동산 매수자가 부동산 컨설팅의 대상자가 될 가능성이 높다고 볼 수 있다.

부동산 매수자가 부동산에 대한 개발 등에 필요한 컨설팅을 필요로 하는 수요자일 가능성이 높기 때문이다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681