가등기와 제척 기간 또는 소멸시효 2015.03.27

실무적으로 가등기는 담보가등기와 소유권이전등기청구권보전가등기가 주를 이루고 있다.

담보가등기의 등기 원인은 대물 반환 예약이 일반적이나, 소유권이전등기청구권보전가등기의 등기 원인은 매매 예약 또는 매매 계약이 일반적이다.

부동산 경매 실무에 있어서 가등기가 완료된 부동산의 경우는 경매법원에서 가등기권자에게 담보가등기인지 여부를 명확히 할 것을 최고하고(재촉하는 뜻을 알리다) 그 결과에 따라 처리를 하고 있다.

이때 가등기의 성격이 담보가등기라면 채권계산서 등을 법원에 제출하면서 배당 요구를 할 것이기 때문에 낙찰자 입장에서는 고려 대상이 아니다.

가등기의 성격이 소유권이전등기청구권보전가등기라서 채권자가 배당 요구를 하지 않을 경우에는 어떠한가?

이렇듯 소유권이전등기청구권보전가등기라면 낙찰자 입장에서는 인수되는 가등기가 돼 차후 경매로 취득한 부동산의 소유권을 상실할 위험이 있다.

그렇다면 소유권이전등기청구권보전가등기일 경우 무조건 낙찰을 피해야 할까?

앞서 설명한 것처럼 소유권이전등기청구권보전가등기의 등기 원인은 매매 예약 또는 매매 계약이 일반적인데, 매매 예약에 있어 매매 예약 완결권은 형성권으로서 중단이나 정지가 인정되지 않는 10년의 제척 기간이 적용된다는 것이 법원 입장이다.

따라서 경매 대상 부동산의 가등기 접수일이 10년을 훌쩍 넘어선 상황이고 그 성격이 소유권이전등기청구권보전가등기이고 등기 원인이 매매 예약이라면 낙찰을 고려할 필요가 있을 것이다.

이와 관련해 예약 완결권의 행사 기간을 10년 이내로 약정할 경우 그 약정이 유효하다는 판례도 있다(대법원 94다22682 판결).

소유권이전등기청구권보전가등기의 등기 원인이 매매 계약일 때는 어떠한가?

매매 계약을 근거로 한 소유권이전등기청구권은 형성권이 아닌 청구권으로서 제척 기간이 적용되는 것이 아니라 소멸시효의 대상으로 보는 것이 일반적이다.

따라서 시효가 중단됐는지 등의 구체적 사례를 확인한 후 낙찰 여부를 고려할 필요가 있을 것이다.

어찌 됐든 간에 제척 기간이나 소멸시효가 완성된 부동산이라면, 낙찰을 받은 후 가등기말소청구를 통해 소유권자의 지위를 확고하게 할 여지가 있다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681