건물 임차인의 필요비·유익비 반환청구와 부속물매수청구 2015.04.23

건물을 임차한 임차인이 임차 건물에 투자를 하는 경우가 있는데, 이때 들어간 비용에 대해 임대인에게 반환청구를 할 수 있을까?

상황에 따라 다른데 이때 고려되는 개념이 △ 필요비 △ 유익비 △ 부속물이다.

‘필요비’란 물건을 통상의 용법에 알맞은 상태로 보존하기 위해 지출한 비용으로, ‘임차 목적물의 보존을 위해 지출된 비용’을 말한다.

‘유익비’란 임차 목적물의 객관적 가치를 증가시켰으나 임차 목적물에 부합돼 독립성이 없는 것을 말한다.

‘부속물’이란 임차 목적물의 객관적 가치를 증가시켰고, 임차 목적물로부터 분리 가능하나 분리할 경우 경제적 가치가 손상되는 것을 의미한다.

실무에서는 주로 유익비와 부속물의 구분이 문제되는 경우가 많다.

임차 목적물로부터 분리가 가능하다면 부속물·분리가 불가능하다면 유익비로 일단 판단할 수 있다.

임차인들을 상담해 보면 ‘내가 임차 건물에 들인 000 비용이 있는데 000 비용을 변상받아야 하는 것 아닌가’라는 질문을 한다.

이러한 질문을 받게 되면 그 ‘000 비용’이 필요비인지, 유익비인지, 부속물인지를 판단하고 그에 따른 처방을 하게 된다.

‘000 비용’이 필요비 또는 유익비라면, 계약서상 ‘원상복구’ 약정이 있는지를 우선 살피고 계약서에 ‘원상복구’ 약정이 발견되면(대부분 원상복구 약정 존재함) ‘원상복구’ 약정은 필요비 또는 유익비 포기 조항으로 보는 것이 일반적이라 질문한 ‘000 비용’을 임대인에게 반환청구하기 어렵다.

따라서 ‘000 비용’을 전제로 유치권 주장도 어렵다는 처방을 내린다(‘원상복구’ 약정이 없다면, 유치권 주장 가능성 있음).

상담 결과 임차인이 주장하는 ‘000 비용’이 부속물로 판단된다면 어떨까?

건물 임차인의 부속물매수청구권은 계약서에 ‘부속물매수청구권을 임차인이 행사할 수 없다’라고 적어뒀다고 해도 이를 무효로 보기 때문에(민법 제652조), 부속물매수청구 포기 약정과 무관하게 부속물로 판단되면 부속물매수청구가 가능할 수 있다는 처방을 한다.

단 부속물매수청구권을 근거로 유치권을 행사할 수는 없다. 부속물매수청구권은 건물 기타 공작물 자체에 대해 생긴 권리로 볼 수 없기 때문이다.

이와 관련해 판례는 임대차가 임차인의 채무 불이행으로 인해 해지된 경우에는 임차인의 부속물매수청구권을 부인하고 있다(대법원88다카7245, 7252판결 등).

유익비와 부속물의 구분에 대한 판례를 확인하면 임대차 건물의 증·개축 부분은 유익비 반환청구 대상 여부가 주로 문제될 뿐이고 부속물로 보지 않고 있고(대법원80다589판결 등), 점포의 유리 출입문 또는 새시 등의 경우는 분리 가능성을 인정해 부속물로 판시한 사례가 있다(대법원95다12927판결).

자료 제공: 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681