위법 건축물에 대한 공인중개사의 중개 행위 2015.05.29

공인중개사가 위법 건축물을 중개할 수 있을까?

중개대상물확인·설명서를 확인하면 ‘대상 물건의 표시’ 파트의 ‘건축물’ 부분에 ‘건축물대장상 위반 건축물 여부’를 적시하게 돼 있고, 위법 건축물에 대한 중개를 금지하는 규정을 찾기 어려워 특별한 사정이 없는 한 공인중개사가 위법 건축물을 중개할 수 없다고 보기는 어렵다.

그렇다면 공인중개사가 위법 건축물을 중개할 때는 ‘건축물대장’만을 확인해서 ‘건축물대장’에 나타난 위법 건축물 여부만을 확인해서 중개하면 족한가?

원칙적으로 보자면 공인중개사 건축 전문가가 아닌 이상 ‘건축물대장’상에 나타나지 않은 위법 여부까지 확인해서 중개의뢰인에게 설명해야 한다는 판단이 내려지기는 어려울 것이다.

다만 누가 보더라도 위법 건축이 명확한 경우라든지 아니면 위법 건축물인 사실을 중개사가 알고 있었다면, 이를 설명할 의무가 부과될 수 있다.

예를 들어 건축물대장상의 건축 면적과 실제 면적이 두 배 가까이 차이가 나며 소규모 건물이라면 누가 봐도 불법 증축을 예상할 수 있을 것이고, 이와 같은 경우는 매도인을 통해 불법 증축 여부 등을 확인해 이를 설명할 필요가 있을 것이다(서울중앙지방법원 2010가합60252 판결 취지).

건축물대장에 위법 건축물 표시가 돼 있을 때 공인중개사의 설명 범위는 어떻게 될까?

예를 들어 건축물대장에 위법 건축물이 표시돼 있고, 해당 건물의 매매를 중개하는 경우를 가정하자.

이러한 경우라면 해당 건물에 대해 시정명령(원상복구명령)이 1년에 2회의 범위 내에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 부과될 수 있다.

이 사실 등을 구체적으로 설명하고(건축법 제80조 제4항), 그 설명 내용을 중개대상물확인·설명서에 기재해야 할 것이다.

건축물대장에 위법 건축물 표시가 없지만 실제 일부 위법 건축 부분이 있었고, 다만 그 위법 건축 부분이 눈에 띄지 않을 정도라면 공인중개사에게 그 위법 건축 부분에 대한 설명 의무가 있을까?

앞서 설명한 바와 같이 공인중개사에게 건축 전문가에 준하는 능력을 요구할 수 없는 점을 고려하면, 이러한 부분까지 확인해 설명할 것을 요구할 수는 없다.

위법 건축물임이 대장상 또는 육안상 명백하거나 위법 건축물임을 공인중개사가 알고 있었다면, 이러한 건축물을 중개하는 공인중개사는 그로 인한 행정조치 등이 매수인에게 부과될 수 있음을 구체적으로 설명·명기하고 위법 건축물의 거래당사자의 위법 건축물 처리 문제까지 계약서에 명기한다면 안전한 중개 행위가 될 수 있을 것이다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681