개정 상임법상의 권리금 보호 2015.06.05

2015년 5월 12일 국회 본회의를 통과한 개정 상임법(상가건물임대차보호법)이 2015년 5월 13일 공표돼 일부 규정을 제외하고는 공포한 날로부터 시행되고 있다.

개정 상임법의 주요 내용은 권리금의 법제화라고 할 수 있는데, 관련 내용을 검토하고자 한다.

권리금 법제화의 핵심은 ‘임차인의 권리금 회수 기회를 부여’하는 것이라 할 수 있는데, 개정 상임법 부칙 제3조는 “제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)의 개정 규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다”고 규정해 현재 임대차 관계를 유지하고 있는 상가임차인에게도 권리금 회수 기회 보호 규정이 적용될 가능성이 높다(진정 내지 부진정 소급 입법 문제가 논의될지 여부는 별론으로 함).

상임법은 서울의 경우 현재 환산보증금 4억원까지 적용되도록 규정돼 있는데 개정 상임법 제2조 3항은 환산보증금과 관련 없이 신설된 ‘임차인의 권리금 회수 기회 부여’ 조항을 적용하도록 규정하고 있다.

결과적으로 유통산업발전법상 대규모 점포 등의 일부 예외를 제외하고 모든 상가임차인에게 권리금 회수 기회가 부여된 것으로 볼 수 있다.

그렇다면 임차인의 권리금 회수 기회는 어떻게 보호되는가?

개정 상임법 제10조의 4가 이를 규정하고 있는데 기본적으로 임대차계약 종료 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 기존 임차인이 새 임차인을 물색해 임대인에게 새 임차인이 보증금 및 차임 등을 지급할 여력 등이 있다는 취지의 정보를 제공하면 정당한 사유가 없는 한 그 새 임차인과 계약을 체결하도록 규정돼 있다.

정당한 사유가 있을 경우 임대인은 임차인이 물색한 새 임차인과의 계약을 거절할 수 있다.

대표적인 정당한 사유로는 임차인이 주선한 신규 임차인의 보증금 지급 무자력 등이다.

그렇다면 개정 상임법으로 법제화된 권리금 규정이 모든 상가 임차인에게 적용될까?

개정 상임법 제10조의 5는 ‘임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모 점포 또는 준대규모 점포의 일부인 경우’, ‘임대차 목적물인 상가건물이 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품관리법에 따른 공유재산인 경우’에는 권리금 보호 규정의 적용을 배제하고 있어 이와 같은 경우에는 권리금 회수 기회가 부여되지 않는다.

임대인이 정당한 이유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하면 어떻게 되는가? 이런 경우는 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에(개정 상임법 제10조의 4 제4항), 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다.

다만 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(개정 상임법 제10조의 4 제3항).

자료 제공: 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681