개정 상임법상의 차임 연체로 인한 계약 해지 2015.06.12

2015년 5월 12일 국회 본회의를 통과한 개정 상임법(상가건물임대차보호법)이 2015년 5월 13일 공표돼 일부 규정을 제외하고는 공표한 날로부터 시행되고 있다.

개정 상임법 중 신설된 법 제10조의 8(차임 연체와 해지) 규정을 살펴보고자 한다.

상임법이 개정되기 전에는 차임 연체를 이유로 한 계약을 해지할 경우에 민법 규정에 따라 차임을 2회분 이상 누적해 지급하지 않으면 계약 해지가 가능했다.

개정 상임법 전에도 상가 임대차의 경우 차임 3회분 이상 누적해서 지급하지 않아야 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있다는 잘못된 상식이 만연해 이를 바로 잡는 측면에서 필자가 상가의 경우에도 주택과 마찬가지로 차임을 2회분 이상 연체 시 계약 해지가 가능하다는 칼럼을 몇 차례 쓴 적이 있다(이런 오해는 차임 3회분 이상 연체한 사실이 있을 경우 임대인이 계약 갱신 거절을 할 수 있다는 상임법 규정과 혼동했기 때문으로 보였다).

그럼에도 불구하고 시중에서 사용되는 상가임대차계약서에는 차임을 3회분 이상 누적해서 내지 않을 경우 계약을 해지할 수 있다는 규정이 많이 들어가 있었다(이때는 약정대로 3회분 이상 차임 연체 시 계약 해지 가능).

이와 같은 사정이 반영된 것인지는 몰라도 개정 상임법은 법 제10조의 8을 신설해 “임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”는 규정을 새로 뒀다.

신설된 개정 상임법 제10조의 8(차임 연체와 해지)는 법 제2조 제3항에 따라 환산 보증금에 상관없이 모든 상가 임대차에 적용되며, 부칙 제1조에 따라 공표한 날(2015. 5. 13.)로부터 시행된다.

그뿐만 아니라 상임법 제15조는 “이 법의 규정을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고 규정하고 있다.

따라서 개정 상임법 적용이 되기 전에 임대차계약서에 차임을 2회 연체하면 계약을 해제할 수 있다고 약정했다고 해도 상임법 부칙에 따르면 공포한 날로부터 개정 상임법이 적용되므로 2회 연체 해지 약정 조항은 상임법 제15조에 의해 무효 가능성을 배제할 수 없다.

다만 위와 같이 개정 전에 약정한 내용이 개정 전의 법률에 위반되지는 않지만 개정된 법률에 의하면 해당 약정이 위반될 경우, 해당 약정을 개정법 위반으로 무효로 봐야 하는지 여부에 대해서는 (진정 내지 부진정) 소급 입법 문제라든지 법률의 해석 측면에서 논란의 여지가 있어 보인다.

개정 상임법에 의해 상가 임대차에 있어서는 환산 보증금에 상관 없이 차임 연체를 이유로 계약을 해지하고자 한다면 3회분 이상 누적해서 차임 연체 사실이 존재해야 한다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681