상가건물임대차 표준계약서로 분쟁 예방하세요 2015.06.15

법무부는 개정된 상가건물임대차보호법의 내용을 반영해 ‘상가건물임대차 표준계약서’를 만들어 배포했다.

이는 5월 13일 시행된 개정 상가건물임대차보호법에서 ‘법무부 장관은 보증금, 차임액, 임대차 기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차 표준계약서를 정해 그 사용을 권장할 수 있다’고 규정한 데 따른 것이다.

이번에 배포된 ‘상가건물임대차 표준계약서(이하 ‘계약서’)’는 법무부가 상가건물임대차보호법 개정에 대비해 2월부터 국토교통부, 서울시, 중소기업청, 학계 전문가와 함께 준비한 것이다.

계약서의 주요 내용은 △ 보증금·차임액·임대차 기간·수선비 분담 등에 관한 총 12개 조의 ‘계약 내용’ △ 임대인과 임차인 간에 자율적으로 정할 수 있는 ‘특약 사항’ △ 법의 보호를 받기 위해 반드시 확인해야 하는 ‘중요 사항’이 기재된 별지 등이다.

임차인의 권리금 회수 보호 및 손해배상 명시

임대인에 대한 임차인의 권리금 회수 방해 금지 의무와 손해배상 등을 계약 내용에 포함시켰고, 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연차하는 경우 계약을 해지할 수 있도록 했다.

법률 개정 전에는 민법에 의해 2기 차임액을 연체하는 경우 해지 가능했다.

임차인의 권리를 충실히 보호

임차인으로 하여금 임대차 계약 시 ‘등기사항증명서, 미납 국세, 상가건물 확정일자 현황’ 등을 확인하도록 했다. 또 임대인이 상가건물의 철거 또는 재건축을 위해 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 제한됨을 포함시켰다.(2013년 8월 법률 개정 내용 반영)

임대인은 임대차 계약 체결 당시 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지했거나 건물 노후 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따른 경우에만 철거·재건축을 이유로 갱신 거절이 가능하다.

임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선 비용을 지출한 때는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있도록 했고, 임차인이 임대차 계약 종료 시 소유자에게 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금의 반환을 청구할 수 있도록 했다.

권리 관계를 명확히 해 분쟁 발생 최소화

임대인과 임차인 사이에 별도로 정할 수 있는 ‘특약 사항’을 예시해 사전에 권리 관계를 명확히 할 수 있도록 했다.

특약 사항은 △ 입주 전 수리 및 개량 △ 임대차 기간 중 수리 및 개량 △ 임차 상가 건물 인테리어 △ 관리비의 지급 주체, 시기 및 범위 △ 귀책사유 있는 채무 불이행 시 손해배상액 예정 등이다.

또 임대차 종료 시 관리비 등 비용 정산 관계도 명확히 했다.

중요 사항 별지 설명

임대인과 임차인이 법의 보호를 받기 위해 반드시 확인해야 할 중요 사항을 계약 단계별(계약 체결 시, 계약 기간 중, 계약 종료 시)로 나눠 알기 쉽게 별지에 설명했다.

새롭게 만든 계약서는 법무부(www.moj.go.kr), 국토교통부(www.molit.go.kr) 홈페이지에 게시해 누구나 내려받아 활용할 수 있다.

국토교통부가 배포하는 계약서는 권리금 계약서의 표준안을 제시하는 것으로, 계약당사자는 필요에 따라 계약서상의 계약 내용을 수정하거나 삭제 또는 추가해 사용할 수 있다.

국토교통부 관계자는 “권리금 계약서 작성이 의무 사항은 아니지만, 계약서를 작성하면서 권리금 계약의 내용을 확인하고 권리금 수수에 따르는 권리와 의무 관계를 명백히 밝힘으로써 장래에 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 예방할 수 있을 것으로 기대한다”며 “계약서에 첨부돼 있는 별지의 작성 요령을 꼼꼼하게 살펴 계약서를 작성해 줄 것”을 당부했다.

앞으로 임대인과 임차인이 계약서를 이용하는 경우에는 상가 임대차와 관련한 불필요한 분쟁이 사전에 많이 예방될 것으로 기대된다.

존속 기간 20년 넘는 건물 임대차 계약 체결 가능

건물 임대차 존속 기간 제한을 폐지해 20년이 넘는 건물 임대차 계약을 맺을 수 있도록 하는 내용의 민법 개정안이 국무회의를 통과했다.

개정안은 건물임대차 등의 존속 기간을 20년으로 제한한 민법 제651조 제1항 및 위 조항의 부수 규정으로서 임대차 기간의 갱신에 대해 규정한 민법 제651조 제2항을 모두 삭제해 임대차 최장 존속 기간의 제한을 삭제하는 것이다.

개정안이 국회를 통과하면 당사자 간의 합의로 자유롭게 임대차 기간을 정할 수 있게 됨으로써 국민의 계약 자유와 재산권 행사를 충실히 보장할 수 있을 것으로 기대된다.

박미영 기자 na2000@mediawill.com