개정 상임법상의 임차 건물의 양수인과 대항력 2015.06.19

2015년 5월 12일 국회 본회의를 통과한 개정 상임법(상가건물임대차보호법)이 2015년 5월 13일 공표돼 일부 규정을 제외하고는 공표한 날로부터 시행되고 있다.

개정 상임법 제2조 제3항은 같은 법 제3조의 대항력 규정을 환산 보증금에 상관 없이 적용하도록 규정함으로써 종전과 달리 환산 보증금에 상관 없이 상가 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청할 경우 대항력이 인정되도록 규정했다.

즉 종전에는 환산 보증금 기준을 갖춰야(서울의 경우 환산 보증금 4억원 이하), 건물 소유자가 바뀔 경우 신소유자와 계약 관계가 승계되는 구조였다.

그러나 개정 상임법에 따르게 되면 상가 임차인이 상가 임대차 계약 체결 후 인도와 사업자등록 요건을 갖추게 되면 상가 건물의 소유자가 변경되더라도 신소유자와 임대차 계약을 체결한 것과 같은 법률 효과를 받게 된다.

물론 이 경우에도 신뢰 관계를 기초로 하는 임대차 특성상, 임대인 변경을 원치 않는 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있다고 해석된다.

그렇다면 환산 보증금에 관계 없이 임차 건물의 양수인에게 임대인의 지위 승계를 인정한 개정 상임법이 공표일(2015. 5. 13.)부터 적용될까?

즉 공표일에 존속하고 있는 임대차 계약에 적용될까?

이에 대해 개정 상임법 부칙 제2조는 “제2조 제3항의 개정 규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다”고 규정하고 있다.

따라서 위 조항에 따라 개정 상임법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다. 다만 개정 상임법 부칙 제2조에 대해서는 그 규정의 모호성으로 인해 다툼의 여지가 있어 보인다.

개정 상임법 시행 후 최초로 계약이 체결되는 경우에 개정 상임법이 적용된다는 것은 별다른 문제가 발견되지 않는다.

하지만 “갱신되는 임대차에 적용된다”는 부분에서는 다툼이 예상되기 때문이다.

특히 계약 갱신 요구에 의해 갱신되는 임대차의 경우에 환산 보증금 문제 때문에 갱신 요구가 인정되지 않았던 때(2013. 8. 13.이전)에 임대차 계약이 체결됐고, 그 계약이 계속 유지되다가 신법에 따라 갱신 요구가 인정되는 상황에서 갱신 요구를 한 경우에 신설된 대항력 규정이 적용될 수 있을지 등이 문제될 여지가 있다.

이러한 문제점들은 결국 법원의 판결에 의해 정리될 것으로 보인다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681