경매 낙찰자의 상가권리금에 대한 책임 여부 2015.06.26

2015년 5월 13일부터 시행되고 있는 개정 상임법(상가건물임대차보호법)에 의할 경우 상가 낙찰자가 기존 임차인의 권리금 회수에 협조해야 되는가?

결론부터 말하자면 대항력이 인정되는 임차인에 대해서는 권리금 회수를 위한 협조 의무가 부과될 가능성이 있다(환산 보증금 액수에 상관없음).

개정 상임법 제2조 제3항은 같은 법 제3조의 대항력 규정을 환산 보증금에 상관없이 적용하도록 규정함으로써, 종전과 달리 환산 보증금에 상관없이 상가 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청할 경우 대항력이 인정되도록 규정하고 있다.

또한 개정 상임법 제3조 제2항은 ‘임차 건물의 양수인은 임대인의 지위 승계’를 규정하고 있다.

따라서 해당 상가를 낙찰받은 사람은 대항력을 갖춘 상가 임차인에 대해 임대인의 지위를 승계하게 된다.

또 결과적으로 정당한 사유가 없는 한 개정 상임법상의 ‘권리금 회수 기회’를 보장할 의무가 부과될 가능성이 있게 된다.

다만 위 내용은 개정 상임법 부칙 제2조에 따라 개정 상임법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다(특히 환산 보증금에 관계없이 대항력 인정 규정).

대항력이 인정된다는 것은 무엇인가?

상임법은 상가 임차인이 임차 상가를 인도받고 세무서에 사업자등록을 신청할 경우 그 다음 날부터 제3자효를 인정하고 있는데, 이렇듯 상가 임차인의 인도와 사업자등록을 대항 요건이라고 한다.

대항력이 인정된다는 것은 말소 기준 권리보다 대항 요건 취득일이 선순위라는 것이다.

따라서 실제로 대항력이 인정돼 상가 낙찰자가 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 보장해야 하는 상가는 많지 않을 것으로 예상된다.

예를 들어 임차한 상가에 선순위로 은행의 근저당권이 설정돼 있고, 해당 상가가 경매에 부쳐진 상황을 가정해 보자.

위와 같은 사례에서 임차인이 인도와 사업자등록이라는 대항 요건을 갖췄다고 하더라도 말소 기준 권리인 은행의 근저당권에 대항할 수 없다.

결국 확정일자를 받은 경우에 한해 순위에 따른 배당을 받을 수 있을 뿐이다.

즉 선순위 근저당권이 있다면 낙찰자는 상가 임차인에 대해 임대인의 지위 승계 의무가 없고, 결국 임차인의 권리금 회수에 협력할 의무도 없게 된다.

따라서 상가를 임차하는 입장 또는 상가를 낙찰받은 입장에서는 위와 같은 내용을 숙지하고, 본인의 권리 행사 방법을 고민할 필요가 있다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681