주택 인도 의무와 보증금 반환 의무의 동시 이행의 문제 2015.07.03

주택을 임차했고 계약이 종료됐음에도 불구하고, 임대인은 보증금을 빼서 나가라는 주장을 반복할 뿐이고 보증금을 지급할 생각을 하지 않고 있다.

우선 묵시의 갱신이 될 경우 계약 종료일이 늦춰지는 문제가 발생할 수 있으므로, 임차인은 계약 종료 6개월부터 1개월 이전에 계약 기간 종료 시 보증금을 반환해 달라는 취지의 내용증명을 보내는 것이 좋다.

임대인이 보증금 지급을 계속적으로 미룰 경우 임차인은 보통 주택임대차보호법(이하 주임법)상의 임차권등기명령신청을 고려하게 된다.

임차권등기명령신청제도는 전입신고와 확정일자가 유지된 상태에서 활용해야 우선변제 순위가 유지된다는 사실을 기억할 필요가 있다.

임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무는 동시 이행 관계가 있다고 말한다.

그렇다면 임차권등기명령신청을 통해 임차권등기가 된 상태일 경우에, 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 임차권등기 말소 의무가 동시 이행 관계에 있을까?

대법원 2005다4529 판결은 주임법에 의해 임차권등기가 이뤄진 경우 이러한 임차권등기는 “임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비춰볼 때, 임대인의 임대차 보증금의 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행돼야 할 의무”라고 판시한 사실이 있다.

따라서 주임법상 임차권등기를 마친 임차인은 임대인으로부터 보증금을 먼저 받은 다음에 임차권등기를 말소해 주면 족하다.

임차인이 주임법상 임차권등기를 경료했음에도 불구하고 임대인이 보증금 지급하지 않을 경우에는 지급명령 또는 정식 소송을 통해 집행권원을 확보한 후에 해당 주택을 강제 경매에 부쳐 보증금을 회수할 수 있다.

지급명령이 확정된 경우는 별론으로 하고, 정식 소송을 통해 집행권원을 확보했다면 상대방이 명도에 대한 동시 이행의 항변을 했을 경우 판결 주문에 명도와 보증금 반환의 상환 이행(동시 이행)을 적시했을 것이다.

이런 경우에 해당 주택을 경매에 부친다면, 인도 부분은 어떻게 처리되는가?

주임법 제3조의 2는 “집행 개시 요건에 관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대 의무의 이행이나 이행의 제공을 집행 개시의 요건으로 하지 아니한다”고 규정해 인도의 제공 등을 할 필요 없이 경매를 신청할 수 있도록 규정하고 있다.

자료 제공: 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681