임차권등기명령에 의해 임차권이 등기된 아파트의 임대차 2015.07.24

임차인의 임차권등기명령신청을 통해 임차권등기가 완료된 아파트를 임차해도 될까?

최근 필자의 상담 사례를 일부 각색해서 설명한다.

상담인은 아파트를 임차하기 위해 중개사사무실을 방문했고, 중개사는 상담인의 예산에 맞는 아파트를 보여줬다.

상담인이 해당 아파트를 마음에 들어 하자 중개사가 해당 아파트의 권리관계를 설명하면서 임차권등기가 돼 있지만 조만간 해결될 것이니 계약을 추진하자고 했고, 상담인은 중개사 말만 믿고 임대차 계약을 체결했다.

상담인은 임대차 계약 당시 중개사부터 임대인과 종전 임차인이 보증금 소송 중이라는 사실을 들었지만, 조정돼 문제가 없다는 설명을 들었다고 한다.

또 계약서에는 임차인이 잔금을 치를 때 임대인이 임차권등기를 말소해주기로 약정했다.

위와 같이 계약서를 쓰고 나서 불안감이 생겨 알아보기 시작했는데, 상담인이 만나는 전문가들이 하나같이 임차권등기명령을 통해 임차권등기가 된 아파트를 임차하는 것은 굉장히 위험하다는 설명을 했다고 한다.

타당한 말이다.

그렇다면 임차권등기명령신청으로 임차권이 등기된 아파트를 임차할 경우 어떠한 위험성이 있을까?

우선 임대차계약서에 임차인이 잔금을 치를 때 임차권등기를 임대인이 말소해주기로 약정을 했다고 해도 임대인이 임차권등기를 말소해주기 어렵다.

임차권등기명령신청을 통한 임차권등기는 담보적 성격을 가지고 있기 때문에 임차권등기를 말소시키려면 임대인이 먼저 전 임차인에게 보증금을 줘야 하는데, 임대인은 보증금을 줄 여력이 없어 임차권등기가 된 것이기 때문이다.

결국 실천 가능성이 없는 특약을 한 셈이 된 것이다.

또한 임대인과 종전 임차인 사이에 조정이 진정으로 성립됐다면 별문제가 없지만, 화해권고 등으로 이의 신청이 가능한 상황이라면 더욱 복잡한 문제가 발생할 수 있다.

전 임차인이 보증금에 대한 이자 등의 문제를 가지고 이의 신청을 하는 경우가 있기 때문이다.

다만 임대인과 전 임차인, 그리고 현 임차인이 모두 모여 임차권등기를 말소하는 방법에 대한 합의를 이끌어 낼 수 있다면 문제가 위와 같이 복잡하게 전개되지는 않을 것이다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681