상임법상 소유자 변경과 그에 대응한 임차인의 대항 요건과 대항력 2015.08.25

상가를 임차했는데 소유자가 변경됐다.

이 경우 임차인은 자신의 임차권을 신소유자에게 주장(대항)할 수 있는가?

우선 일반적인 매매로 상가의 소유권이 변경되는 사례를 살펴보자.

개정 상임법(상가건물임대차보호법)은 환산 보증금에 상관 없이 임차건물의 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하는 것으로 규정했는데, 이는 임차인이 임차물을 점유하면서 사업자등록을 했음을 전제한다.

즉 상임법 제2조 제3항은 환산 보증금과 상관 없이 상가 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 완료한 경우(상임법 제3조 제1항)에 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다(상임법 제3조 제2항).

따라서 상가 임차인이 상가를 점유하면서 사업자등록을 한 경우라면 상가를 일반 매매를 통해 매수한 상가의 신소유자는 임대인의 지위를 승계하게 된다.

그렇다면 상가 임차인이 사업자등록을 신청하기 전에 은행의 근저당권이 설정돼 있는 경우는 어떠한가?

상가 임차인이 사업자등록을 신청하기 전에 해당 상가를 담보로 은행이 대출을 해 주고 근저당권을 설정받은 상황이라고 하더라도 상가의 소유자는 임대인의 지위를 승계할 가능성이 높다.

상가 임차인은 점유와 사업자등록이라는 대항 요건을 갖췄는데 그 대항 요건으로 신소유자에게 선순위 근저당권의 존재 여부와 관련 없이 대항할 수 있고, 결국 임차인은 새 소유자에게 대항력을 보유하고 있기 때문이다.

그렇다면 경매로 상가를 취득한 상가의 신소유자인 낙찰자는 어떠한가?

경매로 상가의 소유권을 취득하는 상황일 경우라면 경매의 특수성을 고려할 필요가 있다.

즉 말소기준권리를 찾아야 하고, 사업자등록이 말소기준권리보다 늦게 이뤄진 경우라면 경매로 상가의 소유권을 취득하는 낙찰자에게 대항할 수 없다.

따라서 상가 임차인은 대항 요건을 갖췄으되 상가의 신소유자인 낙찰자에게 대항할 수 없어, 상가의 신소유자인 상가의 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하지 않게 된다.

말소기준권리의 대표적인 것은 앞서 설명한 근저당권이다.

이렇듯 대항 요건과 대항력은 다른 개념이다.

또한 경매에서는 근저당권 등과 같은 선순위 말소기준권리라는 개념으로 인해 상가의 임차인이 신소유자인 경매 낙찰자에게 임차권으로 대항할 수 없어, 개정 상임법에도 불구하고 임차인의 지위를 누리지 못할 수도 있음을 기억할 필요가 있다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681