상가 임대차와 묵시의 갱신 2015.09.01

상가를 임차한 경우에 계약이 자동으로 연장되는 경우가 있다. 이를 법에서는 ‘묵시의 갱신’이라고 한다.

그렇다면 어떠한 경우에 상가 임대차 계약이 자동으로 연장될까?

결론부터 말하자면 상임법(상가건물임대차보호법)이 적용될 때와 민법이 적용될 때가 다르다.

즉, 상임법이 적용되는 경우에는 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에 묵시의 갱신이 인정된다(상임법 제10조 제4항).

또 민법이 적용되는 경우에는 임대차 기간이 만료한 후에 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하며 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않을 경우에 묵시의 갱신이 인정된다.

상담을 하다 보면 상가를 임차하는 모든 경우에 계약 종료 6개월 전부터 1개월 이전에 임대인이 아무 말을 하지 않을 경우 묵시의 갱신이 된다고 생각하는 분들이 많다.

그러나 위와 같은 생각은 상임법 적용을 전제한 것이고, 민법이 적용되는 사안의 경우는 임대차 기간이 만료된 경우라도 상당 기간 내에 임대인이 임대차 계약의 종료를 이유로 명도를 요구할 경우에는 묵시의 갱신이 부정될 수 있다.

그렇다면 어떤 경우에 상임법이 적용되고, 어떤 경우에 민법이 적용될까?

이 글을 쓰는 현재를 기준으로 묵시의 갱신과 관련해서는 서울의 경우 환산 보증금 4억원까지만 상임법이 적용되고, 환산 보증금 4억원을 초과하는 경우에는 민법이 적용된다.

2015년 5월 13일에 공포·시행된 상임법은 서울을 예로 들 경우 환산 보증금 4억원을 초과하는 경우에도 상임법을 적용하는 내용을 몇 가지 추가했다.

하지만 묵시의 갱신과 관련된 규정은 추가하지 않았기 때문에 환산 보증금 요건을 초과하는 경우에는 일반법에 해당하는 민법이 적용된다.

따라서 묵시의 갱신이 됐는지를 판단하기 위해서는 지역이 어디인지, 그리고 환산 보증금이 얼마인지를 확인할 필요가 있다.

그렇다면 묵시의 갱신이 인정되는 사례를 전제할 경우 임차인에게 보장되는 연장 계약 기간은 얼마나 될까?

상임법이 적용되는 사례이고 상임법상 묵시의 갱신이 인정되는 사례라면, 임차인은 묵시의 갱신을 통해 1년간의 계약 기간 연장이 보장된다(상임법 제10조 제4항).

또 민법이 적용되는 사례이고 민법상 묵시의 갱신이 인정되는 사례라면 임대인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 그 해지 통보가 임차인에게 도달한 날로부터 6개월이 되는 날에 해지의 효과가 발생하므로 결국 임대인의 해지 통보일로부터 6개월간의 계약 기간이 보장된다(민법 제639조 제1항, 제635조).

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681