소유 부동산 경매와 채무 면책 여부 2015.09.15

상가를 매수하면서 은행으로부터 돈을 빌리고 해당 상가를 담보로 제공해 근저당권이 설정됐다고 가정하자.

그런데 상가가 공실이 되면서 월세 수익이 나오지 않고 월세 수익이 없으니 은행 대출에 대한 원금은 물론이고 이자까지 체납되기에 이르렀다.

이자 등의 체납이 가중되면서 경제적인 어려움에 처하게 되고 설상가상으로 추가적인 경제적 문제가 발생할 경우에 상가를 담보로 잡힌 은행 채무자는 상가가 경매로 매각되더라도 채무에서 벗어나고 싶은 생각이 들 수 있다.

결국 근저당 채무자는 피담보채무의 이자 등을 은행에 지급하지 말까라는 유혹에 빠지게 된다.

상담을 하다 보면 위와 같은 상황을 전제로 상가만 경매에 부쳐지고 제3자에 낙찰되면 채무가 모두 소멸되는지 묻는 사람들이 있다.

즉 상가를 담보로 은행이 근저당권을 설정할 때는 상가가 담보로써 충분했지만 시간이 지나면서 상가의 가치가 하락하자 은행의 근저당 채무에도 못 미치는 상황에서 이자 부담이 가속될 때, 상가만 경매가 부쳐지고 은행이 해당 상가의 경매를 통해 은행의 채권을 모두 회수하지 못하는 경우에 은행 채무자가 채무 부담에서 벗어나는지를 묻는 것이다.

결론적으로 상가가 경매에 부쳐졌음에도 은행이 해당 상가만으로 근저당권의 피담보채권을 모두 회수하지 못하면, 채무자의 다른 재산(월급 등)에도 가압류와 같은 집행이 가능하다.

즉, 상가만 경매에 부쳐진다고 해서 채무가 면책되는 것이 아니다.

다만 최근에 은행 등의 주택담보대출의 경우에 담보로 잡힌 주택만을 책임 재산으로 하고, 주택으로 회수하지 못한 나머지 채권에 대해서는 책임(내지 채무)을 면책시키자는 ‘책임한정 주택담보대출(비소구 주택담보대출)’이 논의되는 것으로 알고 있다(공적자금은 별론이고 사적자금에 적용 여부는 미지수).

‘책임한정 주택담보대출’이 도입된다면 은행 등이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 해당 주택의 담보 가치를 정확하게 판단하려 노력할 것이다.

만일 담보 가치를 잘못 평가할 경우, 담보로 제공된 주택 이외의 채무자 재산에는 소송이나 집행이 어려울 것이기 때문이다.

다만 ‘책임한정 주택담보대출’이 도입될 경우 주택담보대출 자체가 위축되거나 주택담보대출의 이자율 상승이 우려된다.

그뿐만 아니라 주택을 담보로 대출을 받은 채무자들이 고의로 채무 불이행에 이를 가능성을 배제할 수 없어 은행 등의 부실화를 초래할 가능성도 있다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681