공유 부동산의 관리 및 처분 2015.09.29

공유 부동산에 대한 법리는 여러 측면에서 혼동될 수 있어 한번 정리해 보고자 한다.

아파트에 대한 소유가 부부의 공유로 돼 있는 상황을 가정하자.

위와 같은 상황에서 남편이 아내의 허락을 받지 않고, 또는 아내가 남편의 허락을 받지 않고 자신의 아파트 공유 지분을 처분할 수 있을까?

처분할 수 있다.

이와 관련해 민법 제263조는 “공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다”고 규정하고 있다.

그렇다면 남편이 아내의 허락을 받지 않고, 또는 아내가 남편의 허락을 받지 않고 아파트 자체를 처분할 수 있을까?

아파트 자체, 즉 아파트 전체를 처분할 수는 없다.

이와 관련해 민법 제264조는 “공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다”고 규정하고 있다.

이번에는 임대에 대한 문제를 살펴보자.

남편이 아내의 허락을 받지 않고, 또는 아내가 남편의 허락을 받지 않고 임대차 계약을 체결할 수 있을까?

이때의 공유 지분은 각 2분의 1로 가정한다.

예를 들어 남편 동의 없이 아내가 제3자와 임대차 계약을 체결했는데, 남편이 임차인인 제3자를 상대로 무단 점유임을 들어 명도소송을 하면 승소 가능성이 문제가 된다. 이 경우 임차인인 제3자가 패소할 가능성이 높다.

민법 제265조는 “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존 행위를 각자가 할 수 있다”고 규정하고 있다.

부동산의 임대 행위는 공유물의 관리에 관한 사항으로 분류되기 때문이다(아내가 보유한 2분의 1의 지분은 반수를 초과하는 과반수에 이르지 못했기 때문에 문제가 될 수 있는 것).

그렇다면 남편 동의 없이 아내가 제3자와 임대차 계약을 체결했다고 남편이 제3자인 임차인에게 명도소송을 제기하는 것이 현실적으로 가능할까?

남편과 아내가 사실상 수년간 별거에 들어간 사정이 있었다는 등 사정 여하에 따라서는 충분히 있을 수 있는 일이다.

따라서 공유자로부터 공유 부동산을 임차하는 임차인은 공유자 전원(최소한 공유자 지분이 2분의 1을 초과)과 계약을 해야 한다는 것을 알아두자.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681