부동산 경매에 있어 인수와 소멸 2015.10.27

부동산 경매를 통해 부동산을 매수하는 경우 낙찰자가 인수하는 권리가 있고, 낙찰자가 인수하지 않고 그대로 소멸하는 권리가 있다.

인수하는 권리 및 소멸하는 권리의 의미는 무엇인가?

인수하는 권리란 경매로 부동산을 낙찰받았을 때 낙찰 부동산에 해당 권리가 따라온다고 생각하면 된다.

또 소멸하는 권리란 경매로 부동산을 낙찰받았을 때 낙찰 부동산에 해당 권리가 따라오지 않고 그대로 소멸하고 낙찰자에게는 낙찰대금 이외에 추가적인 부담으로 작용하지 않는 권리라고 생각하면 쉽다.

소멸하는 것의 대표주자는 근저당권을 들 수 있다(말소기준권리로 언급되는 것은 모두 소멸).

즉 부동산이 경매에 부쳐지는 경우에 근저당권은 무조건 소멸하는데, 소멸하는 대신 근저당 채권자는 낙찰대금에 대해 순위에 따른 배당을 받게 된다.

부동산을 낙찰받은 사람은 낙찰대금을 법원에 낼 것이고, 그 낙찰대금 안에서 근저당권 채권자가 배당을 받고 끝나기 때문에 낙찰자는 낙찰대금 이외에 추가 비용을 부담하지 않는다.

인수되는 것의 예로는 말소기준권리보다 선순위의 처분금지가처분을 들 수 있다.

말소기준권리가 근저당권인 경우에 근저당권보다 선순위 처분금지가처분이 있었다고 가정하자.

해당 부동산이 경매에 부쳐졌는데 누군가가 해당 부동산을 낙찰받았다면, 그 낙찰자는 선순위의 처분금지가처분을 인수한다.

즉, 낙찰대금을 지급했지만 처분금지가처분으로 인해 추가적인 비용이 들어갈 수 있다는 것이다(단 실무는 가처분에 따른 결론이 내려질 때까지 경매 절차를 사실상 중지함).

처분금지가처분으로 인해 추가적인 비용이 들어간다는 말은 여러 의미가 있을 수 있으나, 최악의 경우는 낙찰자가 취득한 부동산의 소유권을 상실할 수도 있다는 것이다.

처분금지가처분권자가 소송을 통해 해당 부동산의 소유권자로 판명되고 그 판결이 확정될 경우 낙찰자는 처분금지가처분권자에게 대항할 수 없기 때문이다.

부동산을 낙찰받을 때 인수하는 권리와 소멸되는 권리를 구분할 수 있는 가장 단순한 방법은 말소기준권리를 찾는 것인데, 원칙적으로 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되고 말소기준권리 이전의 권리는 인수된다(예외 있음).

말소기준권리로 언급되는 권리는 (근)저당권등기·가압류 및 압류등기·담보가등기·경매개시결정기입등기 등이다.

또 말소기준권리와 상관 없이 언제나 인수되는 권리로 언급되는 권리는 법정지상권·관습상 법정지상권·분묘기지권·유치권 등이 있다(언제나 인수되는 권리로 언급되는 예고등기는 현재 폐지됨).

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681