부동산 거래에 있어 이행지체와 이행거절 2015.11.03

부동산에 대한 매매 계약을 체결하거나 임대차 계약을 체결할 때, 계약 쌍방이 서로에게 각 의무를 불이행했다면서 다투는 경우가 있다.

이 경우 가장 많이 검토되는 것이 이행지체와 이행거절의 문제다.

상대방의 행동이 이행지체 또는 이행거절로 판단된다면 계약해제 내지 손해배상이 문제될 수 있는데, 관련 법리는 어떻게 될까?

우선 이행지체부터 살펴보자.

이행지체란 ‘이행이 가능함에도 불구하고 이행기에 채무자에게 책임 있는 사유로 인해 이행하지 않은 것’을 의미한다.

이행지체에서 가장 많이 다뤄지는 것이 동시이행항변권의 문제다.

즉, 상대방이 이행을 지체하더라도 동시이행항변권이 존재하는 경우는 상대방이 이행기에 채무를 이행하지 않더라도 이행지체로 평가되지 않는다.

이를 ‘이행지체저지효’라 한다(대법원 97다54604 판결 등).

이는 상대방에게 이행지체 책임을 물으려면, 이행지체 책임을 물으려는 본인도 그에 상응하는 의무를 이행하라는 것으로 생각하면 된다.

이때 이행지체 책임을 물으려는 본인은 최소한 이행 제공이라는 행위를 해야 한다.

예를 들어 부동산 매수인의 이행 제공은 잔금 등의 이행 제공이 될 것이고, 부동산 매도인의 이행 제공으로는 이전등기 관련 서류의 이행 제공 내지 부동산의 인도 제공 등이 될 것이다.

다음으로 이행거절을 살펴보자.

이행거절이란 ‘채무자가 채무의 이행이 가능함에도 이를 행할 의사가 없음을 채권자에 대해 진지하고 종국적으로 표시해 객관적으로 봐 채권자로 하여금 채무자의 임의의 이행을 더 이상 기대할 수 없게 하는 경우’를 의미한다.

이행거절과 이행지체의 가장 큰 차이점을 무엇일까?

이행거절의 경우는 이행지체와 달리 책임을 물으려는 본인이 상대방에 대해 ‘자기 채무의 이행 제공이나 최고 없이’ 계약을 해제할 수 있다는 점이다(대법원 2005다63337 판결 등).

상대방이 이행을 하지 않겠다고 명시적인 선언을 했기 때문에 계약을 해제하려는 본인이 본인의 의무를 이행할 필요가 없다는 취지로 이해하면 될 것이다.

상담을 하다 보면 이행거절이 아닌 이행지체 상황임에도 불구하고 본인의 채무를 이행 제공조차 하지 않은 채 내용증명을 통해 계약을 해제한 경우를 상당수 볼 수 있는데, 이러한 경우에는 계약해제가 인정되지 않을 수 있다는 사실을 알아둘 필요가 있다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681