부동산 계약과 위약금 2015.11.10

부동산 계약을 체결할 때 위약금을 정해두는 경우가 있다. 이때 위약금은 민법 제398조 제4항에 의해 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 위약금이 위약벌로 해석되기 위해서는 특별한 사정에 대한 주장과 증명이 있어야 한다.

그렇다면 손해배상액의 예정과 위약벌은 어떠한 의미를 가지며, 그 차이는 뭔가?

부동산계약서상의 ‘채무 불이행과 손해배상’이라는 조문 속의 ‘별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다’는 부동문자(계약서에 표시된 문자)가 손해배상액의 예정 조항으로 해석되고 있다.

이렇듯 손해배상액을 예정한 경우에 채권자는 채무자가 ‘채무를 불이행했다’는 사실만 주장하고 증명하면 되고, 손해의 발생 및 손해의 액수를 증명할 필요는 없다(대법원 2000다50350 판결 등).

손해배상액의 예정을 인정하는 이유는 손해의 발생 사실과 손해액에 대한 증명의 어려움을 덜고 분쟁의 발생을 사전에 방지해 법률 관계를 쉽게 해결하기 위한 것이다.

손해배상액의 예정을 근거로 채권자가 채무자에게 책임을 추궁할 경우, 해당 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 이를 적절한 선에서 직권으로 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항).

이와 달리 계약서상 약정 조항이 ‘위약벌’로 판단된다면 위약벌이 과다하다고 해 법원이 직권으로 감액할 수는 없다.

또 ‘위약벌’이 과다하다고 주장하는 자가 ‘공서양속에 반해 위약벌의 일부 내지 전부가 무효’라는 점을 주장하고 증명해야 한다(대법원 2005다26277 판결 등).

그뿐만 아니라 손해배상액의 예정 조항으로 판단될 경우 특약이 없는 한 채무 불이행으로 입은 통상 손해는 물론 특별 손해까지도 손해배상 예정액에 포함돼 채권자의 손해가 예정액을 초과하더라도 초과 부분의 청구가 인정될 수 없는 반면(대법원 2007다18478 판결 등), 위약벌로 판단될 경우에는 채무자의 채무 불이행 시 채권자는 초과 부분 손해도 청구할 수 있다.

‘위약벌’이란 계약 위반 시 실손해배상과 별도로 지급하기로 약속한 금전을 말하기 때문이다. 위약벌은 계약 위반자에게 사적 제재를 가함과 동시에 채무자의 계약 이행을 간접적으로 강제한다.

법원 판례를 검토해 보면 계약서상의 위약금 조항이 있을 경우 대체로 손해배상 예정 조항으로 해석하면서 직권 감액의 여지를 활용하고 있으나, 직권 감액이 가능함을 설명하면서도 실제 직권 감액에 이른 사례는 많지 않다.

또 위약금 조항에 대해 특별한 사정이 주장 및 증명돼 위약벌로 볼 수 있는 경우라도 공서양속에 위반됨을 이유로 일부 내지 전부 무효를 인정한 사례도 더욱 드물다는 사실을 참고해야 한다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681