가처분이 돼 있는 부동산에 대한 가처분 2015.11.24

소유권이전등기청구권을 보전하기 위해서는 계약 당시에 가등기를 해두거나, 계약 당시에 가등기를 하지 못했다면 소유권 분쟁이 발생하는 과정 중에 소유권이전등기청구권 보전을 위한 처분금지가처분이 고려되는 것이 일반적이다.

그럼에도 불구하고 부동산을 매수하면서 가등기를 해두는 것이 아니라 근저당권을 설정해 두는 경우를 간혹 볼 수 있다. 이러한 근저당권은 실질을 반영한다고 볼 수 없어 소유권이전등기청구권을 보전하는 방법으로는 적당하지 않다.

즉, 부동산을 매수하면서 소유권이전등기청구권보전 가등기를 완료하지 않고 있다가 지가가 폭등하자 소유권에 대한 분쟁이 생길 경우 가처분을 하면 족하다는 생각을 할 수도 있으나 가처분이 시기적으로 늦은 관계로 복잡한 문제가 야기될 가능성이 있다.

최근 상담 사례를 각색해 설명해 보고자 한다.

상담인은 부동산을 매수했다. 해당 부동산은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 바로 이전등기를 할 수 없었고, 지급한 매수대금이라도 보전하고자 근저당권을 설정했다.

하지만 토지거래허가구역이 풀리자 지가가 폭등했고 해당 부동산에 대한 매도인의 태도가 돌변했을 뿐만 아니라 급기야 해당 부동산에 대한 추가적인 분쟁이 발생했다.

즉 해당 부동산의 매도인이 진정 소유자인지 여부에 대한 추가적 분쟁이 발생한 것이었는데, 이로 인해 제3자가 해당 부동산에 처분금지가처분을 한 것이다.

결국 해당 부동산에는 ‘① 매수인의 근저당권등기 ② 해당 부동산의 소유권을 주장하는 제3자의 처분금지가처분등기 ③ 소유권이전등기청구권을 주장하는 매수인의 처분금지가처분등기’가 차례대로 완료된 것이다.

위와 같은 상황에서 부동산 매수인이 매도인을 상대로 소유권이전등기청구의 소송을 제기해 승소를 했다고 가정해도, 제3자가 부동산 소유자를 상대로 소유권이전등기말소소송을 제기해 승소할 경우 제3자의 처분금지가처분등기에 대항하기 어렵다는 문제가 있다.

매수인이 근저당권을 설정해두었으니 안전하지 않을까?

매수인의 근저당권은 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 방안으로 볼 수 없기 때문에 매수인이 소유권을 이전받는 데 도움이 되기 어렵다.

그뿐만 아니라 매수인이 근저당권을 실행해 매수대금을 찾는 방법이 고려될 수 있겠으나, 임의경매개시결정에 대한 이의가 제기돼 쉽지 않은 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없다(특히 제3자 승소 시 문제 발생 가능성 높음).

결론적으로 등기사항증명서에 권리 행사를 위한 등기를 기입할 때는 실질에 맞는 등기 방법을 고민할 필요가 있다(다만 본건은 제3자 승소 시 매도인 소유 무효로 인해 매수인의 가처분 선후에 관계 없이 매수인이 대항하지 못할 가능성이 있어 보임).

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681