부동산 계약에 있어서의 특약 2015.12.01

부동산 계약의 대표적인 것은 매매 계약과 임대차 계약이다.

상담을 하다 보면 계약서에 없는 내용에 대한 법원의 판결이 필요할 때, 법원이 상담인에 대해 알지도 못하는 사정을 모두 고려해 판단을 한다고 착각하는 사람들이 많다.

법원의 재판장이 신이 아닌 이상 개개인의 이력이나 억울한 부분까지 알아서 고려해 판단할 수는 없는 일이며, 게다가 민사 재판은 증거에 의한 재판이 이뤄지기 때문에 아무리 억울하고 그 억울한 사정을 재판장이 알고 있다고 한들 재판장이 증거도 없이 그 억울한 사람의 손을 들어줄 수도 없다.

결국 부동산 계약에서 억울한 일이 발생하지 않으려면 계약서를 작성할 때 상대방이 약속하는 부분을 잘 정리해서 계약서 특약란에 적시하는 것이 필요하다.

계약서를 보면 인쇄돼 있는 계약 조항이 있는데, 이를 ‘인쇄문자’ 또는 ‘부동문자’라는 표현을 한다. 계약서에 쓰여 있는 ‘부동문자’와 반대되는 특약을 쓸 경우에는 대체로 특약이 우선한다는 해석을 하는 경우가 많다.

따라서 계약을 체결하면서 불리한 ‘부동문자’를 지적했을 때 계약 상대방이 그 ‘부동문자’는 형식적으로 쓴 것이니 신경 쓰지 말라면서 ‘부동문자’와 다른 내용을 설명한다면, 계약 상대방에게 그 다른 내용을 특약으로 적어줄 것을 요구하는 것이 필요하다.

공인중개사들이 사용하는 시중의 계약서는 ‘특약’을 적을 수 있는 공란이 있지만 분양 계약과 같은 대량 계약이 예정된 계약서의 경우는 ‘특약’란이 없는 경우가 대부분인 바, ‘특약’을 요구하기도 쉽지 않고 ‘특약’을 기재하기도 쉽지 않다.

이러한 문제 때문에 분양 계약과 같은 대량 계약에 있어서는 ‘약관’이라는 틀을 이용해 약관규제법에 의한 통제를 하고 있다.

다만 약관규제법에 의해 수분양자의 모든 억울함이 해소될 수는 없다는 사실을 인지하고 분양자의 약속을 특약화하는 지혜가 필요하다.

하지만 특약화가 쉽지 않다는 점에서 분양을 받을 때는 분양계약서를 꼼꼼하게 분석하고 분양 계약을 체결해도 되는지 여부를 판단할 필요가 있을 것이다.

분양 계약에 있어서는 분양자(주로 시행사)가 분양대행사를 내세워 허위 약속을 남발하는 점이 있다는 사실도 알아둘 필요가 있다.

분양대행사가 각서까지 써주면서 수분양자를 안심시킨 경우라도 분양자가 위 각서를 나몰라라 할 경우 수분양자가 분양사를 상대로 소송을 해 해당 각서의 이행을 요구하더라도 승산이 별로 없을 가능성이 있다는 사실을 알고 있을 필요가 있다(분양대행사에 대한 소송을 고려할 수도 있겠으나 분양대행사는 돈이 없는 경우가 대부분이어서 소송에서 승소를 해도 실익이 없는 경우가 많음).

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681