부동산에 대한 임의경매의 신청과 피담보채권의 존부 2015.12.08

부동산에 대한 경매는 크게 강제경매와 임의경매로 나눌 수 있다.

강제경매의 권원은 여러 가지가 있을 수 있지만 대표적인 것은 승소판결문인 반면, 임의경매의 권원은 대표적인 것으로 근저당권이 있다.

근저당권에 의해 임의경매가 법원에 신청됐다고 가정하자.

이때 근저당권자는 어떠한 서류(핵심 서류에 한정해 설명함)를 제출해야 임의경매개시결정을 법원으로부터 얻을 수 있을까?

민사집행법 제264조 제1항에 의하면, ‘담보권이 있다는 것을 증명하는 서류’를 법원에 제출하도록 하고 있다.

이에 대한 해석의 일반론은 ‘적어도 경매 신청 전 1개월 이내에 교부받은 등기사항증명서의 제출이 필요하나, 담보권설정계약서의 제출까지는 필요하지 않다’고 한다.

임의경매는 공신력이 없기 때문에 피담보채권의 존부가 중요한 문제가 되므로 경매를 신청할 때도 피담보채권을 증명하는 담보계약서와 같은 채권증서의 제출이 필요한 것이 아닐까?

이에 대해 앞서 설명한 바와 같이 대법원은 채권증서와 같은 피담보채권의 존재를 증명할 서류를 반드시 제출할 필요가 없다는 입장이다(대법원 2011다109357 판결 등).

그 이유는 무엇일까?

민사집행법 제264조 제1항은 ‘담보권이 있다는 것을 증명하는 서류’만을 요구하고 있을 뿐만 아니라 경매 개시 결정 후에 피담보채권 존부에 대한 다툼이 있다면 임의경매 개시 결정에 대한 이의 등이 가능하기 때문이라고 이해하면 될 것으로 보인다.

그렇다면 경매 대상물의 소유자이자 채무자가 임의경매 개시 결정에 대한 이의 등을 제기했을 때 피담보채권의 존부에 대한 입증 책임을 누가 부담할까?

대법원 2004다29279 판결에 의하면, 경매신청채권자가 증명할 문제라고 한다.

결국 임의경매를 신청하는 단계에서는 원칙적으로 피담보채권의 존재를 증명하는 서류를 경매법원에 제출할 필요가 없다.

다만 근저당권의 청구 채권이 담보된 범위 내의 채권인가 여부에 대해 의문이 발생할 경우 피담보채권의 표시의 정확성과 관련해 채권증서 등의 제출을 촉구할 수 있고, 불응 시 표시의 불명확·불특정을 이유로 경매 신청을 각하할 수 있다는 소수 견해가 있다.

정리하자면 피담보채권 존부가 문제될 때는 경매 신청 단계가 아니라 임의경매 개시 결정에 대한 이의 내지 근저당권말소소송 또는 채무부존재확인소송 등에서 다퉈지게 될 것이다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681