임차인의 부속물매수청구권을 포기하는 약정의 효력 2015.12.22

민법 제652조 및 민법 제646조는 임차인의 부속물매수청구권을 포기하는 약정의 무효를 선언하고 있다.

그렇다면 부속물로 판단되고 임차인이 임대인을 향해 부속물매수청구권을 행사하는 경우에 임대인은 항상 임차인의 요구에 응해야 하는가?

반드시 그런 것은 아니다.

부속물매수청구권의 의미부터 살펴보자.

‘부속물’이란 임차건물로부터 독립돼 임차인의 소유에 속하고 임차건물의 편익에 제공되는 것으로, 예를 들어 임차인이 증·개축한 부분 등이 ‘부속물’로 논의된다.

그런데 임차인의 부속물매수청구권은 “임차건물의 사용 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 임차건물에 부속한 물건과 임대인으로부터 매수한 부속물임을 전제로 건물임차인이 임대차 종료 시에 임대인을 상대로 매수청구”를 할 수 있다.

그렇다면 ‘부속물’로 판단되며 ‘임대차가 종료’되는 등 부속물매수청구권의 요건이 일단 충족된 것으로 보임에도 ‘부속물매수청구권’이 인정되지 않는 사례는 어떤 것일까?

첫째, 판례는 ‘임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우’에는 임차인의 부속물매수청구권을 인정하지 않는다(대법원 88다카7245).

둘째, 임대차계약서상의 약정이 부속물매수청구권의 포기 조항으로 볼 여지가 있어 해당 약정을 무효로 볼 여지가 있는 경우라고 하더라도 임대차계약의 과정을 전체적으로 살펴봐 임대차계약상의 약정이 임차인에게 불리한 것으로 해석되지 않을 경우에도 임차인의 부속물매수청구권을 인정하지 않는다(대법원 92다24998 판결 등).

셋째, 건물을 임차한 사람이 자신의 비용을 들여 증축한 부분의 소유권 귀속을 임대인에게 하기로 한 약정의 경우에 증축 부분이 ‘부속물’로 판단될 여지가 있다.

그렇더라도 이러한 약정을 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로 강행규정에 반해 무효로 볼 수 없어 결국 임차인의 부속물매수청구권을 인정하지 않는다.

즉 대법원 94다44705, 44712 판결에 의하면 “임차인이 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복 의무를 면하는 대신 투입 비용의 변상이나 권리 주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하다고 볼 것이다.

그러므로 소론과 같이 위 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반해 효력이 없다거나 위 증축 부분은 원상회복이 불가능하므로, 유익비의 상환을 청구할 수 있다는 논지는 모두 이유 없다”고 판시한 사실이 있다.

넷째, 임대차가 종료된 후에 부속물매수청구권을 포기하는 약정을 체결한 경우에 이러한 약정은 유효하므로 이 경우에도 임차인의 부속물매수청구권이 인정되지 않는다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681