부동산에 대한 전세권과 채권적 전세 2016.01.12

전세 계약을 체결했다는 이야기를 많이 한다.

이때의 전세 계약은 전세권 등기를 하지 않은 것을 일컫는 것으로, 이를 보통 학문적으로는 ‘채권적 전세’라고 한다.

‘채권적 전세’와 ‘전세권’은 전혀 다른 개념이다.

즉 기본적으로 ‘채권적 전세’는 임대차 문제(채권 문제)로 다뤄지지만, ‘전세권’은 ‘전세금’을 요소(‘차임’ 개념이 없음)로 하며 민법상의 물권으로 다뤄진다.

우리가 사회생활을 하면서 보는 대부분의 계약은 부동산 등기를 전제한 ‘전세권’ 계약이 아니라 ‘채권적 전세’ 계약이다.

즉 집을 빌리면서 임대차계약서를 쓰고 보증금을 주는 계약을 체결하되 이를 등기부에 기입하는 행위를 하지 않는 ‘채권적 전세’ 계약이 많이 체결되며, 사람들은 이를 ‘전세를 얻었다’고 표현하고 있다.

민법상의 임대차 개념은 ‘차임의 지급’이 기본이므로(민법 제618) 사실상 보증금만 있는 임대차를 ‘전세권’과 구별되는 ‘전세’로 부른 것으로 해석되는데, 이러한 ‘채권적 전세’는 사실상 임대차로 다루는 것이 일반적이다.

상담을 하다 보면 실질은 ‘채권적 전세’인데 ‘전세권’ 등기를 경료(완료)하면 어떻겠느냐는 질문을 받곤 한다.

실질은 ‘채권적 전세’인데 ‘전세권’ 등기를 하게 되면, 경매 배당과 관련해 등기를 전제한 ‘전세권자’로서의 지위를 누릴 수 있다는 것이 법원의 입장이다.

예를 들어 주택에 대한 ‘채권적 전세’ 계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 받게 되면 주택임대차보호법상의 대항력과 순위에 따른 우선배당권(우선변제권)을 취득하게 된다.

그리고 ‘전세권’ 등기를 경료하게 되면 주택임대차보호법상의 지위와 더불어 등기를 전제한 ‘전세권자’의 지위를 겸유하게 되는 것이다.

일부 지역의 경우 주택을 임차하면서 전입신고 및 확정일자를 받는 것 외에 전세권 등기를 경료하는 관행이 존재하는 것으로 보이는데, 전세권 등기 비용을 감당하는 것에 문제가 없다면 전세권 등기를 경료하는 것도 나쁘지는 않아 보인다.

다만 주택임대차보호법에 따른 전입신고와 확정일자를 받게 되면 전세권과 유사하게 순위에 따른 보증금의 보전이 가능하다.

따라서 보증금의 보전이라는 측면에서는 주택임대차보호법상 대항력 등을 갖춘 경우와 달리 전세권 등기를 할 경우에 임의 경매 신청이 가능하다는 점 등을 제외하고는 특별한 사정이 없는 한 전세권 등기를 한 것과 주택임대차보호법상의 대항력과 확정일자를 받는 것에 큰 차이가 없다는 점도 알아둘 필요가 있다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681