부동산 계약 해제와 주된 급부 의무 위반 2016.02.16

부동산에 대한 매매 계약 또는 임대차 계약을 체결하고 나서 상대방의 채무 불이행(의무 불이행)을 이유로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구하는 것을 고려하는 경우가 있다.

즉 계약 당사자 중 일방이 의무를 불이행하는 경우 의무 불이행의 상대방이 계약 해제나 손해배상을 고려하게 되는데, 이때 일방의 의무 불이행(채무 불이행)이 존재할 경우 상대방이 항상 계약 해제 및 손해배상 청구를 할 수 있을까?

그렇지 않다.

일방의 의무 불이행으로 인해 손해가 발생했다면 일방의 의무 불이행이 그 계약에 있어서 중요한 것인지, 중요하지 않은 것인지 여부와 상관없이 의무 불이행의 상대방은 손해 발생 사실 및 손해액 등을 입증하는 방법으로 손해배상을 청구할 수 있다.

그러나 계약 해제를 하려면, 일방의 의무 불이행에 있어 그 의무는 주된 의무여야 한다.

부동산 매매 계약을 생각한다면 매도인의 주된 의무는 등기 이전 의무·부동산 인도 의무 등이 될 것이고, 매수인의 주된 의무는 대금 지급 의무 등이 될 것이다.

예를 들어 상가에 대한 매매 계약을 체결하면서 특약란에 “깨진 창문은 매도인이 잔금을 받기 전에 모두 수리해 주기로 한다”고 적시됐다고 가정해 보자.

이 경우 잔금지급일까지 매도인이 깨진 창문을 수리하지 않았다고 채무 불이행을 이유로 부동산 매수인이 매도인을 상대로 계약을 해제할 수 있다고 보기는 어렵다[단 구체적 사정에 따라 창문 수리 시까지 잔금(일부) 지급을 거절할 권한은 있을 수 있다고 보임].

깨진 창문을 수리하는 의무가 부동산 매도인의 주된 의무로 보기는 어렵기 때문이다.

그렇다면 상가에 대한 매매 계약을 체결하면서 특약란에 “매수인이 잔금기일에 잔금을 모두 제공했음에도 불구하고 깨진 창문을 매도인이 잔금을 받기 전에 모두 수리하지 않은 경우 매수인은 즉시 계약을 해지할 수 있다”고 약정했다면 어떨까?

위와 같은 약정을 했다면 매도인의 잔금 지급 전 깨진 창문 불수리는 약정 해지 사유가 될 것이고, 매수인은 약정 해지 사유를 들어 계약을 해지할 수 있을 것이다.

상담을 하다 보면 부동산 계약을 체결한 후에 단순 변심으로 계약을 깨고 싶은데 그 사유를 사후적으로 찾고자 하면서 이런저런 상대방의 의무 불이행을 이야기하는 분들이 있는데, 주된 의무의 불이행이 아니라면 이행 지체에 의한 계약 해지를 논하기 어렵다는 사실을 알아둘 필요가 있다.

따라서 주된 의무로 보기 어려운 의무 불이행이 계약자 본인에게 중요한 내용일 경우라면, 그 의무 불이행 시 계약을 즉시 해지할 수 있다는 특약을 함으로써 약정해지권 행사 가능성을 확보해둘 필요가 있을 것이다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681