권리금 인정 안함 약정의 유효성 2016.02.23

상가 임대차 계약을 체결하면서 임대인의 요구로 임대차계약서 특약란에 ‘권리금은 인정하지 않음’이라고 적시하는 경우가 많다.

임대인과 약정한 ‘권리금은 인정하지 않음’ 약정이 그대로 유효할까?

임차인이 ‘권리금은 인정하지 않음’ 약정의 무효를 주장하면서 임대인에게 권리금회수기회요청권을 행사하면, ‘권리금은 인정하지 않음’ 약정은 무효가 될 가능성이 있다.

2015년 5월 13일 개정된 상가건물임대차보호법(이하 상임법)에 의하면 상가임차인에게는 권리금회수기회요청권이 인정된다(환산 보증금의 액수에 상관없이 인정됨).

임대인이 ‘권리금은 인정하지 않음’을 근거로 임차인이 새 임차인으로부터 받고자 하는 권리금을 인정하지 않을 경우 상임법 제15조에 의해 ‘권리금은 인정하지 않음’ 약정이 무효가 될 가능성이 있기 때문이다.

상임법 제15조는 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’고 규정하고 있는데, 상임법 제15조를 학문적으로 임차인을 위한 편면적 강행 규정이라고 부른다.

그렇다면 2015년 5월 13일 개정 상임법 이전에 상가 임대차 계약을 체결하면서 계약서 특약란에 ‘권리금은 인정하지 않음’이라고 약정했다면 어떻게 되는가?

2015년 5월 13일 개정 상임법 부칙 제3조에 의하면 ‘제10조의 4의 개정 규정(권리금회수 보호 규정)은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다’고 규정하고 있다.

따라서 2015년 5월 13일 이전에 임대차계약서 특약란에 ‘권리금은 인정하지 않음’이라는 약정을 했더라도 ‘권리금은 인정하지 않음’ 약정에 대해 임차인이 무효를 주장하면서 권리금회수기회요청권을 행사할 경우 위 특약의 무효 가능성을 배제할 수 없다.

다만 일정 사유를 전제로 임대인이 임차인의 권리금회수기회요청을 거절할 수 있는데, 대표적인 것으로는 연체 차임이 3기에 이른 사실이 있는 경우 등이다.

임차인이 권리금회수기회요청권을 각종 요건을 갖춰 행사했음에도 불구하고 임대인이 새 임차인과 정당한 사유 없이 임대차 계약 체결을 거절할 경우, 임차인은 어떠한 조치를 취할 수 있을까?

2015년 5월 13일 개정 상임법 제10조의 4 제3항에 의하면, 임차인이 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수 있다고 규정하고 있다.

이때 손해배상 액수가 문제가 될 것인데, ‘손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다’고 규정함으로써 임차인의 권리금 부풀리기 가능성에 대한 제어 장치를 마련해 두고 있다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681