근저당권의 피담보채무의 존부 등에 대한 다툼 2016.03.08

근저당권에 기초해서 경매가 이뤄지고 있다.

그런데 근저당권자의 행동과 달리 피담보채권의 채무자 입장에서 보니 해당 근저당권이 존재하지 않거나 변제 등으로 이미 소멸된 상황이라면 어떻게 해야 할까?

즉, 근저당권의 피담보채무의 부존재 내지 피담보채무의 소멸을 주장하는 자는 어떠한 절차를 거쳐 구제를 받아야 할까?

경매개시결정에 대한 이의라는 제도가 있는데, 학문적으로는 근저당권의 실행과 같은 임의경매의 경우 피담보채무의 부존재 등이라는 실체적 문제를 이유로도 경매개시결정에 대한 이의가 가능하다.

즉, 채권자가 소송을 통해 승소한 뒤 강제경매를 신청할 경우 실체적 문제로 경매개시결정에 대한 이의가 부정된다.

이와 달리 근저당권의 실행으로 경매가 진행될 때는 피담보채무가 부존재한다는 실체적 문제를 주장하는 채무자는 임의경매에 대한 이의신청을 통해 다툴 수 있고 더불어 경매의 집행정지를 신청할 수 있다.

다만 실무에서의 경우 근저당권의 피담보채무의 존부에 대해 당사자 사이의 다툼이 있는 경우에 집행법원에서는 채무자가 채권자를 상대로 근저당권설정등기의 말소청구를 제기하고, 그 해당 재판부에서 집행정지결정을 받아오도록 권유하는 경우가 있다.

이는 실체 판단에 대해 집행법원이 부담을 갖고 있는 이유로 인한 듯하다.

그 뿐만 아니라 임의경매개시결정에 대한 이의가 제기됐을 경우에 이의신청에 대한 판단은 매각허가결정 시까지 보류했다가 매각허가결정과 함께하게 되는데, 이 경우에 집행법원에서 집행정지결정을 하는 경우가 사실상 거의 없다고 한다.

따라서 채무자 입장에서는 임의경매개시결정에 대한 이의로 불복한다는 생각보다는 채권자를 상대로 피담보채무 부존재 확인 내지 근저당권등기 말소청구의 소를 본안 소송으로 제기하고, 본안 소송의 재판부에서 집행정지결정을 받아 그 집행정지결정문을 집행법원에 제출하는 것이 여러 모로 유익하다.

본안 소송에서는 집행정지결정 여부에 대한 빠른 결정이 내려지는 경우가 많을 뿐만 아니라 집행정지 여부에 대한 판단을 매각허가결정 시까지 기다리지도 않기 때문이다.

다만 근저당등기 말소청구라는 실체 소송을 고려할 즈음에 매각허가결정이 내려질 상황에 처한 경우 등과 같이 긴급한 경우라면, 임의경매개시결정에 대한 이의와 그와 더불어 경매 진행의 정지 신청 등을 하는 것을 고민할 필요가 있을 것이다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681