주택에 대한 일시 전출과 대항력 2016.03.22

주택을 임차한 후 이사(인도)를 하고 전입신고를 마치게 되면 대항 요건을 갖추게 되며(대항력 문제는 별론), 확정일자를 추가로 갖출 경우 순위에 따른 배당권이 인정된다.

주택 임대차 계약을 체결한 후에 이사를 하고 전입신고를 했는데 해당 주택이 경매에 부쳐졌고 전입신고보다 선순위 근저당권이 존재한다면, 대항 요건을 갖췄으되 선순위 근저당권에 대항할 수 없어(대항력 없음) 확정일자를 받지 않았다면 배당도 받지 못하고 쫓겨날 가능성이 높게 된다.

따라서 선순위 근저당권이 존재함에도 임대차 계약을 체결하는 경우라면 전입신고를 한 경우라도 확정일자를 받지 않는 실수를 범하지 말아야 한다(가끔 확정일자를 받지 않은 분들을 볼 수 있음).

주택을 임차했고 해당 주택에 근저당권 등 선순위 권리자가 없을 경우 임차인이 이사를 하고 전입신고를 마치게 되면 확정일자를 부여받았는지 여부와 상관없이 대항력을 보유할 가능성이 높다(이때의 대항력은 신소유자에게 임차권으로 대항할 수 있다는 것으로, 계약종료일에 신소유자로부터 보증금을 받고 나올 권리를 주장할 수 있다고 생각하면 이해하기 쉬움).

그렇다면 주택의 임차인이 임차권의 대항력을 취득한 후 일시 가족 전체의 주민등록을 변경했다가 다시 같은 주소지로 전입했다면, 이미 취득한 대항력이 유지될까?

대법원은 이미 취득한 대항력의 유지를 인정하지 않았다(대법원 2002다20957 판결 등).

즉 가족 전체가 일시 전출을 한 경우에 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈로 볼 수 있기 때문에, 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항 요건의 상실로 소멸된다는 것이다.

따라서 대항력을 갖춘 상태였지만 가족 전체가 일시 전출을 한 사이에 해당 주택에 근저당권이 설정되고 해당 주택이 경매에 부쳐졌다면, 임차인은 선순위 근저당권에 대항할 수 없다.

즉 새로 전입신고를 한 것을 기준으로 대항력 유무를 판단하기 때문에 해당 임차인은 대항 요건은 갖췄으되 근저당권에 대항할 수 없게 되는 것이고, 새로 전입신고를 하면서 확정일자를 갖췄다면 그 순위에 따른 배당만 인정될 것이다.

그렇다면 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인 자신만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮겼다면?

이러한 경우는 대항력이 유지된다.

즉 대법원은 임차인이 대항력을 취득한 후 임차인과 그 가족의 일부가 다른 곳으로 이사하면서 그들의 주민등록을 새로운 주택 소재지로 옮겼다 하더라도, 동일 세대에 속했던 가족의 일부가 남아 여전히 당해 주택을 점유하면서 주민등록을 존속시키고 있었다면 전체적으로 주민등록의 이탈로 볼 수 없다고 해석하고 있다(대법원 98다5968 판결).

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681